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金地集团“投产销一体化”高质量发展 销售同比增六成

2021-09-02 12:21:00 作者:晚妆楼台 浏览次数:92 字号: T T T

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出品:大眼楼管

近日,金地股份有限公司发布了2021年半年报,上半年实现营业收入342.74亿元,同比增长72.45%,其中房地产业务结算收入294.04亿元,同比上升73.65%,实现归母净利润18.25亿元。1-6月累计实现签约金额1628.3亿元,同比增长60.22%,处于行业前列。

公司在销售和投资方面取得的优秀成绩,得益于其构建了“投-产-销三年一体化”管控模式,加强市场预判和提前调度的能力,投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。

运营管控:销管费用率持续降低 下半年结转业绩可期

在运营管控方面,金地持续提升精细运营水平,建立了开发周期“一城一图”对标机制与“大中小”库存管理体系。从拿地到开盘的竞争性效率管理到与同行全量对标数据体系,金地在大部分城市基本达到了开发效率前五的水平。推出的大、中、小库存管理体系,更好做到准确判断市场、以销定产,提升周转效率。根据市场形势变化,结合计划管理系统、经营分

析系统等信息化工具,持续加强经营调度的敏锐性与高效性,做好运营调度供货工作。

正如金地总裁黄俊灿所说:“金地在投-产-销三年管控模式指引下,按季度进行运营大调整,加强市场预判和提前调度的能力,实现跨专业职能协同增强,最终实现投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。”

在高质量、高效率的运营管控体系下,金地上半年房地产项目结算面积达146.42万平方米,同比增长50%,实现结算收入294.04亿元,同比增长73.65%,较2019年同期也增长了46.78%。此外,金地物业合约管理面积达3.10亿平方米,较2020年末增长13%,其中在管面积达1.52亿平方米,实现收入达20.63亿元,同比增长35.05%。

在较快结算的基础上,公司上半年实现营业收入342.74亿元,同比增长72.45%。

值得一提的是,金地集团的销售费率和管理费率持续下降,实现规模有质量增长。上半年,金地按签约额计算的销售费用率为0.64%,管理费用率为1.44%,合计2.09%,较2020年全年的2.64%下降0.55个百分点,创历年新低。

金地集团“投产销一体化”高质量发展 销售同比增六成数据来源:公司公告,Wind

其中一二线城市的销售额占比达到了71%。金地深耕一二线城市发展所带来的单体城市产能增长明显,上海的单城市销售规模突破200亿元,南京单城市销售规模突破150亿元。公司共有13个城市的市场占有率在今年上半年进入当地前十名。其中,上海、金华、呼和浩特位列第一,大连、南京、东莞进入前五。

对于已获取的,毛利低的项目,金地管理层积极应对当下市场环境变化,采取以量补价的销售策略,预期随着下半年推货量的增加,预计完成全年2800亿为大概率事件。

投资体系:总量合理、质量良好、布局得当

在投资体系方面,金地建立了覆盖宏观经济、行业政策、末端具体城市市场的数字化投资管理平台,使得金地可以敏锐捕捉一线市场,把握住投资机会进行了较充分和高质量投资。

在数字化投资管理平台基础上,金地集团在土地投资方面,基本做到了投资总量合理、投资质量良好、投资布局得当。

其一,投资量仍处于高位。上半年金地获取土地81宗,新增了约1247万平方米的土地储备。上半年金地拿地金额924亿元,拿地力度为56.76%,相较于2017-2020年的71.3%、61.6%、57.0%、56%,金地在保持整体土储扩张的基础上,逐渐趋稳。

在前几年时间窗口的布局下,至报告期末,公司土地储备累计大约6729万平方米,为上半年销售面积的8.9倍,土储总量合理充足,可满足未来4年左右的销售,预计金地后续拿地空间更大、更从容,即使面临40%监管线,也有充足的储备保持业绩的稳健增长。

其二,投资质量不错,坚持不拿高价地。在上半年“两集中”及土地溢价普遍走高的大背景下,金地的土地成本不增反降。上半年金地拿地均价7410元/平米,仅为上半年21624元/平米销售均价的34%,预计项目的利润率将得到保证。此外在公开市场的平均溢价率仅13.88%,土地成本得到有效控制。

金地集团“投产销一体化”高质量发展 销售同比增六成数据来源:公司公告,Wind

其三,坚持了合理布局。金地在深耕一二线核心城市的同时,适度布局优质三四线城市,上半年新增土储中一二线城市占比59%,总土储中71%为一二线城市。优质的布局为公司未来规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的基础。此外,金地还初步建立了全国化的投资布局框架,覆盖78个地级市,30余个县级市,充分运用各城市的周期变化和轮动规律,实现投资项目收益、风险和流动性的平衡。

财务稳健:三条红线全绿档 融资成本仅4.65%

报告期末,金地集团的有息负债为1270.94亿元,较去年末微增,债务规模得到有效控制。其中,低成本的银行借款占比为50.33%,而在公开市场融资占比为44.81%,其他融资占比为4.86%,一年内到期的短期债务占比仅约30%,显示出金地的融资结构合理健康。

金地的实际资产负债率为69.44%,净负债率为69.59%,现金短债比为1.19,各项财务指标继续保持在“三道红线”的绿档水平。

健康稳健的财务以及充足的流动性,使得金地的加权平均融资成本进一步降为4.65%,较去年下降了9个基点,处于行业低位水平。由于在资本市场上始终保持着良好的信用状况,金地的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级分别为BB、Ba2。

随着房地产行业上游地价和下游售价空间的缩小,行业将从过去的“高杠杆、高周转、高利润率”的过渡到“稳杠杆、快去化、合理利润”的新模式,迎来了管理红利的新阶段。而这正式金地所擅长的,也契合金地一直以来稳健发展的思路。

尽管去年三季度出台的三道红线政策,但金地早就已经提前布局,最近5年金地的三道红线“都达标”,重回前十并非“放大财务杠杆”冲的规模,而是靠内生增长实现稳健突破的。

在今年上半年快去化、高回款的基础上,金地的销管费用率较去年同期下降2.72个百分先之多,上半年按签约额计算的销管理费用率为2.09%,在金地内部也创历年新低,管理效率进一步提升。

成立三十三周年、上市二十周年的金地集团,重视营运驱动,强化精益管理,增强组织能力。通过不断提高投资质量、提升经营管理效率,努力追求规模、利润、负债、ROE平衡发展之路。

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