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拿地力度下降成本反而大增 绿地控股房地产业务为何停滞不前?

2021-07-12 08:08:13 作者:历史有事讲 浏览次数:35 字号: T T T

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来源:每日财报

原标题:拿地力度下降成本反而大增,绿地控股房地产业务为何停滞不前?

7月5日晚间,绿地控股披露两则与物业相关的公告。其向花样年控股转让绿闵物业并进行战略合作,同时出让2593万平方米商业办公及综合体项目物业服务的管理权。此外,其与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议,在2023年至2025年间,每年出让500万平方米物业服务面积。

我们注意到,据中指研究院公布的今年前6个月拿地排行榜显示,绿地控股拿地力度较去年同期明显下降,拿地金额减少一百多亿元。其拿地区域主要位于二三线城市,而土地平均成本却较去年大幅增长。

在“三道红线”压力下,绿地控股自2020年起拿地力度就持续下降,房地产业务营收也“原地踏步”,而基建业务收入占比持续提高,至2020年已超越房地产业务。2021年一季度,其基建业务规模进一步扩大。基建业务属于低毛利率业务,规模大但贡献利润有限。

物业独立上市风潮下,绿地将物业拱手相让?

近几年来,国内房地产企业纷纷将物业管理业务分拆至资本市场,港股迎来业务公司上市热潮。“碧万恒融”四大房企中,仅有万科暂无分拆物业上市消息。物业公司扎堆上市,也颇为资本市场所看好。据同花顺iFinD数据显示,港股物业管理指数市盈率达45.71倍。

7月5日,中指研究院发布《中国物业管理行业2021上半年总结与下半年展望》指出,截至2021年6月30日,共有46家物业服务企业上市,其中42家登陆港主板上市,4家登陆A股上市,总市值已超过万亿元。在此之间,碧桂园服务市值最高,达到2250.34亿元。

数据显示,2021年前6个月,资本市场共有28家物业提交上市申请表,4家成功挂牌上市。中指研究院曾预计,2021年末,上市物业将达到70家。

值得注意的是,在物业分拆上市风潮下,绿地控股却走出不同的道路。7月5日晚间,绿地控股一口气发布两条与物业相关的公告,作价12.60亿元将绿闵物业100%股权转让给花样年控股旗下深圳富昌,同时与花样年控股达成战略合作。

按照协议,绿地控股除转让子公司股权外,还与花样年控股达成物业管理合作。在此次交易完成后5年中,花样年控股将在5年内获得商业办公及综合体项目物业服务面积不低于2500万平方米,在3年内额外获得一、二线城市60万平方米,在1年内额外获得郑州项目33万平方米。

此外,绿地控股与雅居乐集团及雅生活集团签署补充协议,双方将在原协议基础上新增3年物业服务合作,在2023年至2025年间,雅居乐方面每年从绿地控股开发的物业中获得 500万平方米物业服务面积。

我们注意到,2020年,绿地控股合同销售面积同比下降10.7%至2909.3万平方米,而出租物业面积仅为375.34万平方米。其中,出租物业取得租金收入12.28亿元,占营收比例0.27%。

换一句话说,绿地控股将超过4000万平方米物业管理面积出让,已几乎将物业业务拱手相让。其并未完全将物业板块“清盘”,但也所剩不多了。

拿地规模向下,拿地成本向上

据中指研究院发布的《2021年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》显示,绿地控股前6个月拿地金额共计223亿元,拿地面积共计462万平方米,在TOP100房企中分别位列23位、15位。2019年同期,其拿地金额共计372亿元,拿地面积1258万平方米,相较之下拿地力度已大大下降。

事实上,自2020年以来,绿地控股拿地规模就持续下降。2020年,其获取项目共计90个,新增权益土地面积1256万平方米,权益计容建筑面积2680万平方米。而2019年,其全年获得项目共计108个,新增权益土地面积 1805万平方米,权益计容建筑面积3508万平方米。

绿地控股在拿地力度下降背后,是“三道红线”重压。2020年,其剔除预收款后的资产负债率为84.1%,净负债率为139.2%,现金短债比为0.97,“三道红线”全部踩线。至2021年2月底,其短债比超过1,实现“红档”降至“橙档”。

绿地控股董事长张玉良曾表示,“接下来,绿地将进一步提速去杠杆计划,相关指标达标时点有望再提前。今年年内,力争实现两条线‘转绿’达标。”

我们发现,在拿地力度下降的同时,绿地控股拿地成本却明显上升。根据中指研究院所公布的数据计算,其今年前6个月平均拿地成本约为4827元/平方米,而2019年同期,其平均拿地成本约为2957元/平方米。相比之下,2021年前6个月拿地成本同比增长63.24%。

2021年前5个月,绿地控股拿地项目共计27个,主要位于二三线城市,其中位于一线城市的项目仅有2个,分别为广东广州市番禺区盛高合作项目、广东广州市白云区钟落潭镇 133 亩地块。

经我们统计,以权益金额计算,绿地控股前5个月拿地金额共计243.2819亿元,与中指研究院所公布数据差距明显。我们就相关问题向绿地控股致函,截止发稿时间尚未获得回复。

房地产业务“原地踏步”,大基建拉低毛利率

绿地控股拿地力度下降,也反映在房地产业务的业绩上。2020年,其房地产业务实现营收为1947.83亿元,较2019年微增4.57亿元;实现利润为514.07亿元,较2019年减少21.9亿元。

与此同时,绿地控股建筑及相关业务营收持续增长,并在2020年超越房地产业务营收规模。不过,大基建属于低毛利率的代建业务,毛利率仅为4.56%。当期,大基建业务实现营收为2334.38亿元,同比增长23.85%,营收占比51.22%,利润占比仅16.21%。

低毛利率的大基建业务规模持续扩大,也导致绿地控股整体毛利率下滑。2020年,其整体毛利率14.41%,较2019年下降1.05个百分点。

我们发现,2021年一季度,绿地控股大基建业务规模继续增长,新增基建项目共计1727个,总金额为1859.31亿元。而2020年同期,其新增基建项目仅为776个,总金额为957.21亿元。当期,其整体毛利率也进一步降至12.87%。

在房地产行业监管加强的新背景下,绿地控股逐步放缓房地产扩张步伐,转而将更大精力投入大基建板块。大基建毛利率非常低,贡献利润有限,此举是否正确选择,仍有待时间考验。对此,我们将持续关注。

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