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为发债融资“煞费苦心” 雅居乐究竟有多缺钱?

2021-06-07 14:08:08 作者:聘婷秀雅 浏览次数:88 字号: T T T

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文|梁华梁

为了融资,近期的雅居乐动作频繁。去年底,雅居乐将旗下7个优质地产项目部分股权打包出售给平安不动产,获得70亿元的诚意金。如此一笔巨额现金都无法满足其胃口,雅居乐有多缺钱?

为了融资,近期的雅居乐动作频繁。

先是在5月24日,雅居乐获得两笔定期贷款信贷;4天之后的5月28日,雅居乐又通过配股募得巨额资金;6月1日,雅居乐再次额外发行美元债。

这还不算完,近期有消息传出,雅居乐已完成资产整合,将17家子公司51%的股权,从雅居乐境外公司转入了番禺雅居乐。

有分析称,雅居乐此举还是为了方便在境内发行公司债。

要知道,就在去年底,雅居乐将旗下7个优质地产项目部分股权打包出售给平安不动产,获得70亿元的诚意金。

如此一笔巨额现金都无法满足其胃口,雅居乐有多缺钱?

【境外发债触顶】

6月1日,雅居乐发布公告称,额外发行于2026年到期1.5亿美元5.5%的优先票据,此额外票据将与于2021年5月17日发行于2026年到期3亿美元5.5%的优先票据合并及构成单一系列。

据了解,此次额外票据所得款项净额将被用于“新债还旧债”。

这还只是雅居乐近期忙融资的一个小缩影。

此前的5月24日,雅居乐刚刚获两笔定期贷款信贷,分别是52.53亿港元及2850万美元。

仅仅4天之后,雅居乐又宣布向不少于6名承配人配售8666.68万股新H股,配售价为37.60港元/股。通过此次配股,雅居乐再次募资约32亿港元。

近年来,雅居乐暂缓在境内发债,完全靠境外发债,尤其是融资成本很高的美元债。

据悉,去年年中至今,雅居乐发行了14.33亿美元的美元债,获得了25亿美元的银团贷款。

不过,2020年4月,由于雅居乐为业务扩张而增加债务,盈利能力大幅下滑,导致其信用指标趋弱,穆迪和标准普尔相继将其评级展望从稳定调整为负面,此举为雅居乐境外融资了一层阴影。

虽然在今年3月底,得益于其颇为亮眼的2020年业绩,穆迪和标准普尔又双双调升雅居乐评级展望至稳定。

不过,即便如此,在今年5月10日,标准普尔仅授予雅居乐拟发行高级无抵押美元票据“BB-”长期发行评级。

上文提到,雅居乐的发行人信用评级为“BB/稳定/--”,此票据的评级低一个子级,反映了雅居乐的结构性从属风险。

据悉,雅居乐的优先债务占总债务的比例达到51.2%,高于标准普尔所设定的50%门槛。简言之就是,雅居乐的美元优先票据发行的太多了。

既然境外发债尤其是美元债受阻了,雅居乐就想到了境内发债。

【为提高境内发债额度“辗转腾挪”】

据了解,雅居乐已经将17家子公司51%的股权,从雅居乐境外公司转入到番禺雅居乐旗下。

子公司加上旗下孙公司,总计41家公司被并表至番禺雅居乐。

并表之后,番禺雅居乐的总资产从1266.3亿元升至2439亿元,营业收入从226.7亿元推高至428亿元。

截至2020年末,整个雅居乐地产开发板块的总资产为2597亿元,营业收入为695.5亿元。

也就是说,通过并表,番禺雅居乐几乎囊括了雅居乐全部地产开发板块。

按照雅居乐的说法,资产重组有利于其扩大资产规模、提升营收水平、增强偿债能力、提高企业融资资质。

最后一条——提高企业融资资质是核心。

据了解,番禺雅居乐是整个雅居乐集团境内发债平台。

虽然在2018年、2019年这个平台被弃用,雅居乐转而全部依靠境外发债。

不过,上文提到,近年来雅居乐境外发债已经触顶。

不得已,2020年底,番禺雅居乐平台重启发债。

据悉,番禺雅居乐已发行30亿元私募债,70亿元的小公募正在发行之中。

这70亿元的小公募还是打了折的。

1月19日,当时番禺雅居乐公告称,拟公开发行公司债券“不超过82.47亿元”,而后调整为“不超过70亿元”,下降了12.47亿元。

导致番禺雅居乐这笔发债额度减少的直接原因是相应政策文件规定,2020年8月10日之后获上交所受理的住宅地产企业项目,申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。

简言之就是,雅居乐发行82.47亿元这个规模的公司债不够格。

虽然雅居乐最终降低了公司债的发行规模,但为了日后能够继续发行公司债,雅居乐一不做二不休,将其地产开发板块全部注入番禺雅居乐。

资产重组增信之后,番禺雅居乐在发债总额度、单次发债额度上有进一步提升可能。

为了能多发债,雅居乐真是煞费苦心。由此也反映出,雅居乐是真缺钱了。

【永续债——雅居乐的“心头大患”】

表面上看,雅居乐并不怎么缺钱。

2020年财报显示,雅居乐营业收入为802.45亿元,同比增加33.2%;净利润为122.49亿元,增幅为32.7%。

此外,2020年雅居乐全年实现销售金额1381.9亿元。

从业绩上看,雅居乐2020年表现得相当不错。

在“三道红线”方面,雅居乐在降负债方面也有一定的成效。

财报显示,2020年雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%,净负债率为61%,非受限现金短债比为1.3,仅踩中一道“红线”。

不过,雅居乐“三道红线”全面优化,靠得是“财务技巧”。

一直以来,雅居乐都被誉为“永续债之王”。

数据显示,2018年、2019年,雅居乐永续债余额分别为83.35亿元、135.67亿元。到了2020年底,达到 136.37 亿元。

这个规模得永续债金额,在房地产企业中都属于非常高了。

好的一点是,永续债不计入企业债务,可以美化负债报表,雅居乐“三道红线”优化也受益于此。

不好的一点是,永续债利率会跳升,会大量侵蚀企业利润。

目前,雅居乐永久资本证券持有人占净利润的比例已经达到了9.21%。

若雅居乐永续债规模持续增加,其公司股东应占利润的比例将会被进一步削弱,从而导致公司股东权益受损。

而在未来两年,雅居乐列为权益的百亿永续债将陆续跳升利率,兑付在所难免。

因此,雅居乐持续发债融资的目的,一部分或为提前赎回永续债,从而提高归属股东净利润。

此外,近年来雅居乐为了追求规模扩张,2020年大举拿地,土储面积从2019年末的3970万平方米增至2020年末的5301万平方米。此举造成了雅居乐负债高涨。

数据显示,截至2020年底,雅居乐的总负债高达2367.95亿元,全年总借款成本达73.36亿元,较2019年度的70.79亿元增加3.6%。

也就是说,为了“新债还旧债”、支付利息,雅居乐只得频繁发债。

总而言之,雅居乐确实缺钱。

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