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温故知新丨孟晓苏:用REITs完成租赁市场的供给侧改革

2021-07-10 22:05:13 作者:科技小站 浏览次数:59 字号: T T T

7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策,全方位支持保障性租赁住房的发展。同日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

早在2017年,孟晓苏就发表重要研究指出,用REITs完成租赁市场的供给侧改革;2020年,基础设施公募REITs试点推出后,孟晓苏则提出REITs试点要扩大规模并延伸到租赁房领域。

在中国REITs落地的进程中,孟晓苏发挥了巨大的推动作用,并因此被誉为“中国REITs教父”。从率先提出“从政府公共资产起步推动我国REITs”的突破方向,到那些耳熟能详的“REITs迟早要在中国大行其道”、"除了REITs,没有更好的金融创新可讲",孟晓苏的中国REITs观点总是掷地有声、充满力量。

温故而知新,可以为师矣!

温故知新丨孟晓苏:用REITs完成租赁市场的供给侧改革

孟晓苏,汇力基金董事长、中国基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席

中国REITs50人论坛是RCREIT与厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的致力于REITs研究的智库机构,旨在为行业提供一个高端研究和深度研讨的平台,为行业相关决策和研究提供实践参考,成为REITs行业发展的见证者和专业提供者。

CR50将结合行业发展动态,以研讨会、年度论坛等形式组织交流活动,通过发布白皮书或组织专业书籍编写,同时定期发布中国REITs行业指数,跟踪市场变化。CR50由汇力基金董事长孟晓苏担任荣誉主席,中国金融科技领军人物曹彤担任主席,RCREIT执行主任刘洋担任副主席。

住房租赁公募REITs迎来新突破

2021年7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策,全方位支持保障性租赁住房的发展,其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担,大力增加保障性租赁房源供给;解决新市民、青年人等群体,特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。同日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。

自2020年4月30日起,国家发改委、中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券业协会、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券投资基金业协会等监管部门、交易所及行业协会陆续印发了公募REITs试点项目申报、发行和管理的一系列政策及配套业务规则,中国公募REITs黎明终破晓。

孟晓苏曾指出,用REITs完成租赁市场的供给侧改革:REITs就是打通租赁市场的桥和船,能发现和引导租赁市场供给侧,找到租赁房的持有者和运营者,只有社会资金能够通过REITs等证券化手段进入租赁市场这个领域来,才能够实现租赁房市场供给侧改革,才能推动租购并举政策的落地。

孟晓苏表示,国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs,就是为了发展住房租赁,形成租售并举的市场。在推动基础设施REITs试点的同时,应当早日推出租赁住房REITs试点,促进“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求的实现,促进“房住不炒”要求的落实。

2017年8月起,RCREIT陆续发布《美国租赁住房REITs模式研究》、《我国租赁住房REITs模式研究》等研究报告文章。RCREIT认为,十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,租购并举将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。RCREIT指出,上述过程中,租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。我国住房租赁市场与REITs模式的结合,必然是水到渠成、相辅相成。

中金研究认为,租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心,REITs逐步纳入租赁住房,以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义;REITs将是租赁住房投融资模式创新中的“点睛之笔”,重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。而关于新增保障房租赁住房REITs市场潜在规模,兴证建筑测算目前我国保障性租赁住房累计存量资产规模约3-5万亿元,可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。

REITs试点已扩大规模并延伸到租赁房领域

孟晓苏指出,在围绕基础设施REITs试点,全国REITs推介活动普遍开展的情况下,我们仍要沉下心来,继续进行REITs理论研究,并以创新思维深化REITs落地中国的实践研究,在以下几个方面加强工作:

1、坚定推出基础设施REITs试点,扩大试点规模。现在经济发展外部压力越来越大,我国需要加快形成国内大循环,促进国内国际双循环。

国家需要基础设施建设再度发力,就要改变高负债格局,加快发展直接融资,减少刚性兑付,化解金融风险。REITs能够承接巨量的基础设施资产,使得地方政府和平台公司重新获得投资能力,履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。

2、及时研究REITs免税问题,让REITs能够顺利落地。世界上有13个国家是有REITs法规而多年没有REITs,原因就是其法律不配套,没有免税支持。我们不能成为其第14个国家。通过以政府公共资产做REITs,可以减少企业的税收痛感,先把REITs推出。在我国现期可以首先促成REITs返还地方税,并用好税收递延政策。进而促进国家税制调整,实现对REITs免税。

3、研究适时推出租赁房REITs。国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs,就是为了发展住房租赁,形成租售并举的市场。在推动基础设施REITs试点的同时,早日推出租赁住房REITs试点,促进“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求的实现,促进“房住不炒”要求的落实。

租赁住房REITs可以为REITs市场引入增值性更好的基础资产,并实现国内REITs与国际REITs更充分接轨。

4、用REITs扩大引入外资。充分落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求,利用日益完善的国内REITs市场,鼓励外资进入市场投资,通过REITs市场扩大引入国际稳健资本进入我国。

5、 研究将REITs理念用于指导“一带一路”建设。改变有关部门与企业的“单纯债务型思维”,加强对“一带一路”项目多种融资通道的指导。通过利用国际REITs市场与发展国内REITs市场,化解海外投资项目的经济风险与其它潜在风险。

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