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观点直击 | 时代中国:年内到期债务偿还没有压力(实录)

2022-04-01 01:25:57 作者:征骨岁月 浏览次数:62 字号: T T T

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“要赚钱就得主动降规模,转换经营模式,更注重效益和项目利润。”

观点网 “地产的市场随着整个行业的调控政策逐步放开,公司认为行业最坏、最糟糕的时刻已经逐步过去,预测行业全年度应该是先低后平稳的过程。”岑钊雄表示。

3月31日上午,时代中国控股有限公司举办2021年线上业绩发布会,董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄,联席总裁周四阳,执行董事牛霁旻,首席财务官黄嗣宁出席会议。

数据显示,2021年时代中国业务录得收入为436.35亿元,同比增加13.1%;利润为47.54亿元,同比减少11.4%;公司拥有人应占利润为32.60亿元,同比减少34.0%。

同时,时代中国期内毛利由2020年111.02亿元增加至120.53亿元,增幅为8.6%,毛利率则由2020年的28.8%微降至27.6%。

2021年房地产市场多重承压,时代中国透露2022年销售目标降为650亿元左右。该公司管理层表示,要赚钱就得主动降规模,转换经营模式,更注重效益和项目利润。

聚焦大湾区

报告期内,时代中国实现合同销售955.9亿元,同比减少4.8%,对应销售总建筑面积约为514.2万平方米,合同销售均价为每平方米18590元,同比增长24.7%。其中,68.9%销售金额来自广州、佛山和东莞三座大湾区城市,较2020年同期占比61%有所上升。

岑钊雄指出,公司更倾向于让整个销售安排更从容一点,不要用很极端的方法实现销售目标,包括“以价换量”等比较短期的销售行为,所以会主动做销售规模的管控。

而销售目标下降后,对于土储需求就没有过往那么明显。据了解,时代中国2021年放缓了拿地节奏,以低成本拿地来保证利润,同时用城市更新来相应地补回一部分的土储。

岑钊雄表示,时代中国在整个土储方面的策略,大思路还是减少通过激烈竞争这种举措来获得土储,会在合适的时间里面扩充,另外则通过城市更新逐步的转化,增加高质量的土地资源。

“而不是之前过高杠杆、高周转推动公司的规模的增长……而更倾向于通过有质量的土储、高的品质、高的服务带给公司更长久,更持久,更稳健的有质量的增长。”其称。

2021年,时代中国于广州、佛山、长沙等地购入8幅地块,总成本121.71亿元,预计总建筑面积为200.91万平方米。另有6个城市更新的项目转化,累计总建筑面积约为128万平方米,预计货值284.5亿元,其中3个项目转为土储,总建筑面积约99万平方米。

截至2021年底,时代中国总土地储备约为1990万平方米,可售货值超3000亿元,分布在国内一二线城市,其中位于大湾区的土地储备占比接近90%,管理层称足够支持未来3年的发展。

同时,城市更新的业务布局在全国的9个城市,拥有约为135个处于不同发展阶段的城市更新项目,预计总体的可售面积4000万平方米,总体货值超过1万亿元,主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。

随着储备项目逐步转化,城市更新也将持续为时代中国补充优质低成本土储,有效控制土地成本。管理层透露,今年预计会有8个城市更新项目会完成转化,其中一部分会转为土储。

等待转“绿”

2021年报数据显示,截至期末,时代中国负债总额达到1557.38亿元,较2020年末增加了1.19亿元,较2021年中减少了148.65亿元。计息负债余额为534亿元,相比去年降了81亿元,降债幅度超过13%。

同时,净负债率上升至76.7%,但仍处于合理区间。剔除预收账款后的资产负债率同比下降了4个百分点至74.6%。

总负债规模微微上升,剔除预收账款后的资产负债率尚未转绿仍踩到了一条红线。时代中国管理层表示,会继续坚定地优化财务指标,全力推进在2022年底完成三道红线转绿的目标。

拆分债务结构看,时代中国总借款减少至533.94亿元,2020年同期为615.1亿元。其中,长期借款为423.74亿元,较2020年同期434.4亿元略微减少;短期借款110.2亿元,较2020年同期180.7亿元减少了70.5亿元。

对应的现金及银行结余总额为206.57亿元,较2020年同期379.6亿元减少了173.03亿元;现金短债比1.84,虽然企业现金仍能覆盖短债,但已连续两年出现下滑,仍需进一步优化。

国际评级机构穆迪早前就表示,截至2021年底,时代中国控股的现金余额显著下降,原因是其在城市再开发项目方面的持续支出,以及从房地产销售中回收现金的速度放缓,导致流动性缓冲减少。

与此同时,穆迪预计,时代中国持有的现金和运营现金流足以支付未来12-18个月的承诺土地付款和到期债务。该公司将使用内部资金偿还部分到期债务,但偿还将限制可用于运营的资金。

据悉,在时代中国534亿元计息负债余额中,今年到期的短债是110亿元,目前已经累计偿还或者置换的超过25亿元,年内面临到期偿还的债务还有85.1亿元。

其中,包括境外4月底到期的两笔美金债,目前余额3.42亿美金待清偿,已经扣除了2月底在公开市场回购并注销的8278万美元,这部分美金债折合人民币21亿左右。牛霁旻表示,公司已在积极筹备还款资金。

另外,时代中国今年到期的公开市场中境内公司债大约27亿元,国内银行及其他贷款总金额接近37亿元。前者将择机寻找市场发行窗口进行置换或者续期,同时用自有资金进行同步的备偿准备,而后者的贷款都是捆绑具体项目的销售回笼资金进行备偿还款。

另一方面,期内时代中国融资成本也在持续优化,年内平均成本约6.6%,较2020年全年的7.3%下降了0.7个百分点。总融资成本由2020年的11.81亿元减少至8.26亿元,减幅达到三成。

以下为时代中国2021年全年业绩发布会现场问答实录:

现场提问:市场预期转变,对于时代中国的增长销售和全年的业绩有哪些影响?今年的销售目标是多少?会采取什么样的策略去维稳销售?

岑钊雄:公司去年在后面一个季度采用合适的策略,包括积极的销售、回款,以及坚定的把品质和服务做的更好,带给销售的稳定以及回款的稳定,也支持了公司的平稳发展。

对于今年销售目标的指引,因为面临整个行业比较大的调整或变化,公司从今年开始主动做了一些调整,首先在销售规模里面主动做了调整,今年定的任务大概650亿左右。

公司更倾向于让整个销售安排更从容一点,不要用很极端方法实现销售目标,包括“以价换量”、比较短期的销售行为,不倾向用通过这种非常短期的行为支持销售的达成,所以主动做销售规模的管控,可以更从容一点;公司倾向于依靠卓越的产品品质和服务实现有质量的增长。

今年对销售目标做了调整,在整个策略的执行里更相信通过产品力、通过卓越的服务逐步实现有质量的增长。

现场提问:公司今年的债务到期情况如何?偿付安排怎么样?会否面临偿债的压力?

牛霁旻:截止到去年末,集团计息负债余额为534亿,相比去年压降81亿,降债幅度超过13%。534亿计息负债余额里面,今年到期的短债是110亿,截止到昨天为止,公司目前已经累计偿还或者置换的超过25亿。

截止目前,公司今年年内面临到期偿还的债务只有85.1亿,主要构成有三部分。第一部分是境外4月底有两笔美金债,目前余额3.42亿美金待清偿,已经扣除了2月底公司在公开市场回购并注销的8278万美元,这部分美金债折合人民币21亿左右,目前境内调拨至境外的资金通道是非常顺畅的,公司在积极筹备还款资金,很有信心会按时偿还该笔债务。

第二部分是境内公司债,公开市场有27亿。一笔是今年8月份到期的16亿,投资人具有回售选择权的,另外是9月份到期的11亿。针对这两笔公开市场的国内公司债务会从两个方面进行备偿准备。首先根据国内资本市场动态情况,择机寻找市场发行窗口进行发行置换或者续期;同时,根据资本市场情况,用自有资金主要是物业销售回笼资金进行同步的备偿准备。

第三部分是国内银行及其他贷款,总金额接近37亿,主要构成是来自国内各个物业开发项目的开发性贷款,这部分所有的贷款都是捆绑具体项目的销售回笼资金进行备偿还款,所以基本没有压力。

现场提问:对于三道红线优化指标方面公司有没有具体策略分享一下?

牛霁旻:目前三道红线里面有两项指标,净负债比率和短债都满足绿档要求,目前唯一踩线的指标就是剔除预收账款之后的资产负债率,截止去年年底这个比率是74.6%,离70%有一些距离。

但是对比2020年底,一年时间内公司实际上已经实现了4个百分比的优化,所以接下来会坚定贯彻2022年的策略,坚定的降低杠杆率、降负债这样的目标。

希望全力的在2022年底完成三条红线转绿的目标。

现场提问:去年围绕城市更新住建部密集出台了防止代拆代建的政策,相关政策对于公司城市更新有没有一些影响?

岑钊雄:城市更新或三旧改造不只是简单的房地产的事情,更多的其实是推动城市变得更加有活力、动力,自我持续的更新、持续的迭代,也推动整个产业的升级,推动城市里面变得更加有活力有魅力、吸引力。

城市更新方面,是时代中国主要的业务,非常坚定的把这块业务做的更加扎实和持久,并且公司也着力为所在的城市带来价值,所投资所参与改造的项目城市里面变得更加有活力、有魅力、可持续的发展,也是为城市发展贡献一定的力量。

今年公司预计会有8个城市更新的项目会完成转化,其中一部分也会变成公司的土储,让公司土储的质量可以更好,带来更大的价值,也为公司的持续发展以及更有质量的增长带来帮助。

现场提问:时代中国2021年的拿地节奏有所放缓,请问2022年的拿地计划怎么样?

岑钊雄:去年有几项工作对于公司来说是非常有意义的,其中一个放慢了拿地的节奏,另外在销售方面积极去进行销售的安排,以及把一些存量资产盘活起来,可以创造更大的一些现金流支持公司的发展。

拿地方面,去年年底土储是2000万平方米,可售货值超过3000亿。土储方面也做了一些调整,城市更新在未来会逐步转化,来增加高质量的土储。同时,将减少通过激烈竞争的举措来增加土储,接下来会更倾向于两者相结合在一起,在合适的时间里面进行扩充。另

外通过产品品质、卓越的服务,带来有质量的增长,而不是之前通过高杠杆,高周转推动公司的规模增长。通过有质量的土储、高品质的产品,卓越的服务,带给公司更长久、更持久、更稳健的增长。

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