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【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

2021-07-12 07:45:00 作者:期汇财经 浏览次数:15 字号: T T T

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【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

核心观点

22城首批集中供地顺利收官,土拍热度区域分化明显

截至2021年6月29日,22城首批集中供地顺利结束。本次土拍22城累计供应土地占地面积5017.16万平方米,累计成交金额1.05万亿。从土拍交易结果来看,各城市土拍热度区域分化明显,杭州、北京成交金额超千亿,重庆、无锡、杭州、厦门、杭州等城市土拍市场竞争激烈,市场情绪较高,长春、青岛在本次土拍较为平淡。

首批供地规模较去年变动不大,全年供应较为均衡

根据首批住宅用地集中供地计划,首批供应土地面积占2020年全年供地面积的34%。各城市供应占比差异明显,苏州、杭州、北京首批集中供地规模较大,占比均超过去年全年供地量的50%,其中苏州首批集中供地量占比高达61%;青岛、深圳、重庆首批集中供地较小,占比均为去年全年供地量的20%左右。

多城实行“限地价+竞配建、竞自持”,抑制地价过高

从各城市土拍政策及要求来看,多数城市均实行“限地价+竞配建、竞自持”土拍规则,控制土地溢价率,广州、杭州、北京、福州、深圳、厦门等城市设置房价上限或销售参考价。无锡等城市对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号;重庆未实施限地价政策,但规定部分地块竞拍的溢价率超过50%,开发商需在一个半月内付清全部土地款。

龙头房企多城市齐布局,本土房企受益于区域深耕优势表现不俗

22城首批集中供地从重点城市拿地金额TOP10房企来看,万科、保利发展、龙湖等龙头房企在多个城市均有收获,继续完善其全国化布局战略,巩固市场地位。区域深耕企业在具有竞争优势的城市积极拿地,本次土拍中成都、合肥等城市本土房企积极发力,竞得多宗地块。

预期二三批次土拍竞争趋于平稳,竞配建竞自持考验房企运营能力

22城首次集中供地集中在上半年4-6月,拿地房企有望在年底开盘预售,回笼资金,而第二三批次土拍集中在下半年,竞得土地将占用本年度资金,因此,我们预期首次土拍竞争较二三批次集中供地更激烈。部分城市推出双限地,并在竞拍中设置竞配建、竞自持规则,进一步压缩房企利润空间。

受益标的

下半年二批和三批次集中供地将竞争将趋于平稳,而首次供地的项目随着三季度集中推盘临近,将对后期销售去化和现金回款产生一定影响;房企间合作开发或将成为常态,收并购将成为纳入土储的重要手段。利用湾区旧改土储积累,盈利能力尚可的旧改龙头房企,如佳兆业集团、龙光集团;受集中供地政策影响较小,勾地能力较强的房企,如新城控股、宝龙地产。

风险提示

提示一:房地产调控政策收紧

提示二:防范金融系统性风险

报告正文

1.重点22城首批集中供地顺利收官

1.1.首批供地规模较去年变动不大

2021年2月,自然部要求22个重点城市住宅实现“两集中”土地供应,即集中分布公告和集中组织出让活动,此政策是实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要保障。

22城首批集中供地时间主要集中于4-6月,4月15日,长春率先启动首批集中供地计划,6月29日武汉首批集中供地的结束,标志着首批集中供地计划收官。

【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

从首批推出地块占比来看,各地差异较大,苏州、广州首批供地面积占2020年比重超过60%。苏州首批集中供地成交土地247.8万平方米,占2020年全年供地计划的68%;广州首批供地成交土地393.6万平方米,占2020年全年供地计划的62%。

与此同时,青岛首批集中供地152万平方米,仅占2020全年供地的13%;厦门此次供地19.25万平方米,占2020年全年供地计划的18%。总体来看,多数城市首批集中供地占比超30%。

1.2.重点22城首批供地超5000万方

首批集中供地22城累计成交土地占地面积5017.16万平方米,累计成交金额1.05万亿。重庆创溢价率之最,重庆主城区46宗地块成交总金额超635亿元,平均溢价率超40%,最高溢价率达到129.98%。

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从成交土地建筑面积来看,22城累计实现成交土地规划建筑面积1.06亿平方米,其中,武汉、广州、长沙成交土地规划建筑面积位列TOP3,分别为1000.87、799.2和780.2万平方米。

从成交土地楼面均价来看,除北京、上海、杭州、无锡、厦门楼面均价突破15000元/平方米之外,多数城市楼面均价处于8000-15000元/平方米之间,但由于长春楼市热度不高,长春的成交土地楼面均价3276元/平方米。

【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

2.城市:市场热度区域分化明显

2.1.长三角:市场热度高,城市特色显著

2.1.1.杭州市场竞争激烈,区域房企补库存拿地竞争激烈

根据杭州2021年的供地计划,杭州2021年市区计划供地708.4万平方米,较2020年同期的597.1万平方米同比增长22.3%。首批杭州预计供应土地301.8万平方米,占全年供地计划的42.6%。

从成交土地面积及成交金额来看,杭州的成交土地面积和成交金额位居榜首,首批杭州共推出57宗涉宅用地,总出让面积4527亩,总建筑面积757万平方米,总起价934.7亿元。从成交情况来看,首批供地杭州成交土地占地面积247.8万平方米,成交金额1178.21亿元。

【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

杭州一直以来是长三角地区土拍的热门地区,土地出让金连续4年超过2000亿元,2018、2019年连续两年位居全国土地出让收入榜首,2020年杭州土地出让金虽不是最高,但仅次于上海位居第二位。

补库存背景之下,房企拿地竞争激烈。本地房企融信中国以142亿竞得杭州7宗土地,融创中国以126.9亿元竞得4宗土地。之前杭州宅地出让已空窗两个月,多家房企土地储备不足,此次作为今年唯一能拿地之后顺利开盘形成回款的这首批地块,如此一来,融信&滨江、融信、融创成交金额占首日32宗住宅用地成交总金额的49.7%,接近总成交额的一半。

【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

2.1.2.上海:首批集中供地聚焦浦东和五大新城板块

首次集中供地,上海共推出56宗地,8宗纯租赁地块和16宗保障房地块以底价成交,31宗涉宅地块总起拍价733.7亿,规划总建面393.8万平方米,在长三角地区仅次于苏州。

土拍环节设置中止价、最高价和一次性报价,有效控制上海集中供地价格,新型竞价规则下,上海本次集中供地的整体溢价率仅有5.81%。

此轮供地的56宗地块总建筑面积约为589.8万平方米,其中的32宗涉宅地块按照区域划分:浦东新区涉及6宗,建筑面积占比35%,规模最大。

五大新城中奉贤区和松江区各4宗,建筑面积占比均为12%;青浦区涉及5宗,建筑面积占比8%;嘉定区涉及3宗,建筑面积占比7%,宝山区涉及4宗,建筑面积占比5%;其余区涉及6宗,建筑面积占比29%。而纯住宅用地建筑面积109.53万方,集中分布在青浦区、嘉定区和奉贤区;安置房地块建筑面积为82.12万方,主要集中在闵行、奉贤和浦东新区。

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从成交情况来看,市场竞争激烈,房企参与增多。在31宗出让宅地中,碧桂园、金地、中建分别摘得3宗,总成交价分别为95.17亿元、51.7亿元;保利地产、大华、首创置业、光明地产等4家房企各自拿下2宗地块,招商蛇口、复地、雅居乐、中骏、建发等也分别获取一幅地块。同时,本次摘地的房企多达21家。在31宗涉宅地块中,10宗以底价成交,20宗一次性报价。

2.1.3.合肥:首批住宅供地不足两成,龙头房企未有斩获

合肥两集中首场土拍出让14宗地块,其中涉宅地块12宗,涉宅出让面积达83.63万平米,占合肥全年涉宅供地的12.67%,首次供地面积不及郑州、长沙等中部城市。

区域布局方面,新站区供给较多,供地4宗,出让面积17.01万平方米,规划建筑面积54.45万平方米,其次为滨湖区,出让面积20.76万平方米,规划建筑面积48.59万平方米,包河区出让面积16.57万平方米,规划建筑面积37.57万平方米。

【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

热门地块竞争激烈,半数地块溢价率超29%:本次成交的12宗涉宅用地总成交金额达163亿元,总建面约171.78万平方米,平均溢价率27.67%。

本次土拍竞争激烈,超50%地块达竞自持红线,12宗地中有8宗转摇号模式决定买主。市场分化较为明显,滨湖区、包河区、新站区仍为房企争夺热点,房企报价频繁,并且很快触动最高历史限价开始竞配建租住房。

成交住宅楼面价最高的地块是滨湖科学环湖CBD地块,建筑面积11.09万平方米,楼面价8122.88元/㎡,溢价率23.24%。溢价率最高的地块是磨店职教城地块,建筑面积10.17万平方米,配建租赁住房计容建筑面积1.86万平方米,住宅楼面价8816.66元/平方米,溢价率29.82%。

龙头未有斩获,本土房企拿地主力。此次竞拍吸引力超70家房企报名,其中,万科、保利、碧桂园、合肥城建、中海、拿地意向强烈,报名参拍地块均在10幅以上,但最终未有TOP10房企竞得土地。

安徽本土房企发力,共计拿到5幅地块。其中,安徽置地摇号获得滨湖科学城环湖CBD地块,安徽通和摇号获得蜀山区地块,安徽文一、安徽邦泰、合肥城建则竞得新站区地块。

2.1.4.南京:36宗地触顶成交

招商蛇口成为最大赢家,成交金额占比15%。此次南京集中供地的竞拍规则在“限房价、竞地价”的基础上进行了调整,即当地块价格达到最高限价后需通过摇号确定竞得方,并对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%,保证金也有不同程度的提高。

从结果来看,招商蛇口单独拿地新玄武综合体、南部新城2宗地,并与南通瑞城一同拿下江心洲地块,总计成交147.5亿元,约占本次总成交金额的15%,成为拿地金额榜单第一;之后分别是新城94亿元、华润70.6亿元。在拿地宗数上,万科斥资45.88亿元拿下国际健康城、麒麟、岱山、溧水4宗地名列榜首,招商蛇口和新城各拿地3宗紧随其后。

头部房企聚焦主城区,36宗地块“触顶”摇号。南京此次出让的51宗土地,主城区内20宗,其余分布于江宁7宗、江北新区10宗、浦口5宗、六合2宗、溧水5宗、高淳2宗。

主城区仍然是企业竞争的主战场,报名企业30多家,竞拍过程加价幅度大、快速进入摇号程序,两天仅拍出土地15宗,36宗摇号待定。其中玄武区地块竞争最为激烈,历时4小时、158轮最终以88.9亿元被招商蛇口拿下,成为本次竞拍中价格最高地块,楼面价为12520元/平方米,溢价率23.8%,未来毛坯房销售限价43555元/平方米。迈皋桥地块则是溢价率最高,为31.9%,成交总价6.2亿元、楼面价26724元/㎡,毛坯限价32907元/平方米。

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房企利润进一步压缩,12宗地块预期销售利润率不足2%。一方面受到销售限价的影响,另一方面来源于部分区域地价再创新高的压力,企业的盈利空间被进一步挤压,12宗土地的预期销售利润率不足2%。

溢价率最高的迈皋桥G42地块,预期销售利润率仅为0.5%;万科拿下的麒麟G47地块,成交总价14.2亿元,成交楼面价约为22702元/平方米,毛坯限价28500元/平方米,溢价率30.3%,预期销售利润率仅0.3%。

2.1.5.苏州:南区供地较密集,龙头积极渠道深耕

首批供地32宗地块,其中商办用地4宗,安置房用地3宗,综合用地11宗,纯住宅用地14宗。

从区域布局来看,地块集中于吴江区、吴中区和高新区。其中,吴江区供应最多,达11宗;其次为吴中区8宗和高新区6宗,规划建筑面积分别占全部的28.9%和38.3%。

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万科和中海持续深耕,华侨城85亿高价拿下3宗地块。从企业类型来看,国企央企在本次拿地中收获11块地,占比超过40%,华侨城以85亿元价格拿下三宗地块。

万科、保利作为苏州市场的传统玩家,万科以21亿元拿下2宗地块,分别为以11.11亿元拿下相城区一地块,平均楼面价为12246元/平方米,溢价率为11.33%,以10.18亿元竞得吴中区一地块,平均楼面价为17736元/平方米,溢价率为14.42%。保利地产以18亿元竞得新区一地块,成交楼面价为15647元/平方米,溢价率为13.29%。中海地产10.39亿竞得吴中区一地块,平均楼面价为4418元/平方米。

2.1.6.宁波:绿城成最大赢家,本土房企表现不俗

5月27日,宁波首次集中供地土拍结束,本次共推出29宗地块,其中19宗地块封顶成交,出让总金额358亿元,总建面298.4万平方米,总起价286.4亿元。

从区域分布上看,奉化区供地宗数最多,有9宗,占总供应数量的31.03%,供应规划建面最大的是北仑区,规划供应面积达80.9万平方米,占比27.1%。

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从成交情况来看,本次集中供地总成交金额358亿元,总建面约298.4万平方米,平均溢价率25%。分区域来看,江北区成交总金额67.3亿元,位居各区域首位;北仑区成交金额65.3亿元,位居第二,奉化区和镇海区成交金额分列三、四位,分别为64.0亿元、49.5亿元。

从竞得房企来看,绿城在本次土拍中,拿地金额和拿地宗数均达最大,总计收获6宗土地,合计建筑面积80.4万平方米,总成交金额97.7亿元。本土房企由于区域深耕优势,同样表现亮眼,荣安此次土拍共斩获5宗地块,合计建筑面积43.1万平方米,拿地金额70.6亿元。

【东亚前海地产】首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈

风险提示

房地产调控政策收紧;防范金融系统性风险

对外发布时间:2021年7月8日

报告名称:《首批集中供地收官,下半年市场销售更激烈》

分析师:金文曦

执业证书编号:S1710521010004

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