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鑫苑没有“躺平”,可能还坐起来投诉了

2021-06-10 18:23:15 作者:与往事干杯 浏览次数:16 字号: T T T

投资研报

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今天下午,公众号后台发来消息说咱发了违规消息被投诉了。

定睛一看,原来是昨天那篇《一个河南龙头房企的“躺平”》被人投诉,理由是“可能存在涉嫌不当使用国家机关、国家机关工作人员的名义或形象的表述内容”。

鑫苑没有“躺平”,可能还坐起来投诉了

这……好吧

删减版放到文末。

前几天,有个自媒体朋友说总被鑫苑投诉,有且不止有一次。因此,狗蛋说他有理由怀疑昨天那篇文章也是被鑫苑投诉的。

如果是这样,内幕君必须说一句,鑫苑才没有“躺平”。

一个河南龙头房企的“躺平”

5月31日,儿童节的前一天,国家给全国小朋友送了“三孩”当厚礼。

这一天本来是鑫苑服务最可能发布2020年报的日子。

4月1日,鑫苑服务停牌,说是“待公司刊发经审核 2020 年全年业绩”,此后表示将在5月31日前刊发。

一个关系国家大计的“三胎政策”从舆论吹风到落地只用了两个月,而鑫苑服务的年报两个月过去还是“难产”。

现在,A股或H股上市的40几家物管公司里头,就剩鑫苑服务没有披露年报了。

它的母公司鑫苑置业的年报同样没披露。这让狗蛋差点忘了一个事实:

鑫苑曾经是河南房企的龙头。

1

还没有成为“国际朱”之前,河南姑娘朱婷曾相继在河南青年女排、河南女排效,力过一段时间。

那段时间,鑫苑是河南女排的主赞助商。

朱婷和队友们参加全国女排联赛时,所披挂的战袍后面除了印有名字和号码,还有四个特别显眼的大字:

鑫苑置业。

2012年夏天,鑫苑和河南省球类运动管理中心签订协议,明确赞助河南女排、河南青年女排两支队伍,时间为4年。在合约期内,鑫苑每年将投入200万,帮助球队培养队员、引进内外援等。

同一时期,中超外援的平均年薪超过500万,中超球员的平均年薪在200万左右。

一个中超球员的收入就能养活一支排球队,狗蛋感慨:没想到代表三大球唯一站上过最高领奖台的女排这么“好养活”。

那时候的鑫苑在河南还是块名号响亮的招牌,鑫苑在省会郑州的地产项目多到狗蛋手脚并用才能数得过来。

鑫苑最高光的时刻比这时还早5年。

2007年。这一年中国地产圈里两个有名的山西老板,走在了截然相反的道路上。

一个刚经历人生第二次失败,公司卖身他人,想超越万科的野心被当成笑话看;一个带着企业风光赴美上市,让鑫苑成了“第一个登陆纽交所的中国房企”。

这两个老板,一个叫孙宏斌,一个叫张勇。张勇是山西平遥人,但他人生到目前为止至少三分之一的时光是在河南度过的。

1982年左右,张勇考上中州大学,现在叫郑州工程技术学院,读的专业是工业与民用建筑。

毕业后张勇留下来当“郑漂”,早年干过工程,怎么赚到的第一桶金较为神秘。

住宅制度改革,开始走向商品化的前一年,也就是1997年,张勇踏入地产行业,创办鑫苑。

靠着东风渠畔那个占地22万㎡叫“鑫苑名家”的项目,鑫苑在郑州甚至河南地产圈打下一片天,这个项目附近有条路被命名为鑫苑路。

鑫苑赴美上市的2007年,鑫苑名家让鑫苑这个企业获得了前所未有的关注。

此处应该有一个故事,那年劳动节……。

这个故事日后经常被鑫苑提起。

2

当时的鑫苑时不时还能拿下郑州楼市销冠。

山西人张勇在河南创办的鑫苑也就有了“郑州房企一哥”的称号。

鑫苑、建业、正商、盛润这四家,应该是21世纪初河南四大龙头房企。

凭借第一个项目鑫苑名家走红,鑫苑出道即巅峰。再后来,孙老板跌倒,许老板到处找钱拼上市的档口,鑫苑顺利登陆了资本市场。

总而言之,张老板带着鑫苑走过的第一个十年,发展势头可以用他名字来形容,就一个字:

勇。

第二个十年,鑫苑有点折腾不动了。

河南房企总给人走不出河南的感觉,有的是不愿意出走,有的想走走不动。鑫苑则很不一样,它愿意往外走也走出去过,鑫苑的折腾不动就是从这样的折腾开始的。

赴美上市之后,鑫苑的心愿比以前大了好几倍,他们的目标是“做大国内,布局海外”。随后,鑫苑把总部迁到北京,开始扩张之路,脚步从郑州迈向济南、苏州、成都、合肥、昆山,也走出国门去了太平洋的那一边。

2012年,鑫苑在美国华达州和纽约布鲁克林区盘下两个项目。2016年,鑫苑继续在纽约买买买,花6600万美元收购了法拉盛地标建筑凯斯剧院,此后还还在号称“宇宙中心”的曼哈顿拿地,规划住宅项目,在英国伦敦和马来西亚等地也有斩获。

而2017年底媒体报道称,鑫苑解散了其在纽约的管理团队,还把纽约三个项目的管理权交给了其它地产公司。

面对外界质疑其海外扩张受阻,鑫苑说:

我们并不是完全退出项目。

伴随有关部门对中国企业特别是房企“出海”的监管,鑫苑也只有回头这条路。然而,回过头来,中国地产爆发性增长的那趟列车已经开出去很远。

3

张勇一直秉持“拿多少卖多少”的发展思路,对于同行们“囤地”进行土储竞赛,他是不认同的。

张勇说起为什么赴美而不是赴港上市时表示,“香港资本市场评价房地产公司的估价方式——以土地储备为标准来衡量公司未来价值,这种评估方式我们觉得有问题”。

在行情好的2016年至2019年那个周期,“零库存”相当于在裸泳。

根据克而瑞的统计,2017年河南三大龙头房企在权益销售额上相差不大,其中正商295.3亿,建业258亿,鑫苑233亿,而2019年建业和正商分别提升至552亿和510亿,鑫苑只有202亿。

没有足够的土储支撑,鑫苑后劲显然不足。2016年至2019年,鑫苑置业营收增速一路速降,从34%掉至12%。

“走出去”受阻的鑫苑把“大本营”河南市场也丢掉了。克而瑞数据显示,鑫苑2020年在河南全口径销售额仅48.19亿元。

与此同时,鑫苑还面临着资金链吃紧以致频繁高代价“借旧还新”以及多项目延期交房遭维权的窘境。

5月30日那天,郑州一地铁站出现了这样的画面:一群因为房子延期交房去维权的业主蹲在地上,拿着手机和民警互拍。

这群维权的业主来自郑州鑫苑国际新城五号院。

有业主吐槽鑫苑变成了心怨。

6月4日,发不出年报的鑫苑置业又传出消息:高皓因个人原因辞去公司独立董事职务,立即生效。

在这之前,高皓还担任鑫苑置业审计委员会成员。

一年前的6月,曾任建设银行河南省分行党委书记、行长的李尚荣也和鑫苑说了再见,这位被寄予厚望的金融精英只在鑫苑待了8个月。

摆在张勇面前的已经不止外患,还有内忧。

4

曾经的鑫苑有个出海投资的梦,最近几年,则开始忙着科技化转型的探索。

狗蛋说,人类很多时候“躺平”不在于缺乏折腾精神,在于折腾的次数太多,而折腾对的次数太少。

鑫苑服务没有发出年报的5月31日,河南地产圈的带头大哥胡葆森生了“四娃”:中原建业成功登陆港交所。这是建业旗下第四个上市平台。

豫系房企果然内卷得厉害。

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