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【华创地产•袁豪团队】房地产周报:融资新规促管理红利,优质物管迎陆续上市

2020-10-18 19:26:58 作者:婉风流转 浏览次数:52 字号: T T T

华创地产研究团队感谢您的关注与支持!

袁豪鲁星泽曹曼邓力

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要点

1房地产行业数据:上周主流45城一手房成交722万平,环比54%;其中,一二线环比60%、三四线环比39%;10月截至上周累计一手房月成交同比-8%,较9月下降19pct;其中一二线同比-7%、三四线同比-7%,分别较9月-25pct和-3pct。上周14个重点城市二手房成交154万平米,环比+613%;10月截至上周累计成交同比-16%,较9月下降34pct。库存方面,上周15城推盘196万平米,环比-71%;对应周成交/推盘比1.70倍,高于5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。截至上周末,15城可售面积为9,547万平米,环比-1.4%;3个月移动平均去化月数为8.8个月,环比下降0.5个月,目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

2 主要政策新闻:国资委支持国企与民企相互兼并重组,不设界限。海南放宽社会资本进入农村的限制,实行“承诺即入制”。北京9月住房租赁交易量环比下降12.40%,同比增长6.84%;整租平均成交租金环比下跌1.86%,同比下跌7.30%。三季度上海一手住宅商场回暖,整体市场成交约300万平方米,同比增长35.4%;广州一手住宅成交面积同比增长11%至213万平米。无锡职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率,按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。沈阳市计划5年内为4万“新市民”筹集1.3万套(间)政策性租赁住房。深圳交易所REITs业务系统开发改造已初步准备就绪。近期,卓悦商企、世茂服务、金科服务等物业企业将陆续于港股上市。

3公司动态跟踪:1-9月销售:龙光集团销售额约835亿元,同比+23.8%;金科股份销售金额1,474亿元,销售面积1,422万平方米;新城控股销售金额1,630亿元,同比-18%;旭辉控股实现合同销售金额1,543.5亿元,同比2.9%;龙湖集团销售金额1,863.4亿元。阳光城发行8亿/100元住房租赁专项公司债券。新大正与“四川同力德”、陈勇签订股权转让协议,支付现金9,700万元收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。南山控股1-9月归母净利润亏损1.35亿元至1.65亿元,同比-272% 至310%。招商积余1-9月预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元,同比31%至145%。金科股份下属公司金科服务发行不超过19,166.67万股境外上市外资股,每股面值人民币1元,全部为普通股。

4一周板块回顾:板块表现方面,SW房地产指数下跌0.12%,沪深300指数上涨2.36%,相对收益为-2.48%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第26位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:阳光股份、新黄浦、东华实业、银润投资、三湘股份,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深物业A、九龙山、深振业A、荣丰控股、美好集团。

5 投资建议:近期房企融资新规并不影响需求行为,我们依然看好房地产的发展潜力,但房企融资新规将影响供给结构,金融能力的约束和运营能力的倡导,将推动行业门槛提升、并减少内耗,利于行业集中度提升、盈利能力改善,而由杠杆主导过渡至运营主导,也将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部,优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时,有望共同推动优质房企价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A股:金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设;H股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂;2)物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务,建议关注:宝龙商业;3)商业地产:龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地;4)物流地产:ESR、南山控股。

6风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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一、行业数据

新房成交量:上周45城周成交环比54%,月成交同比-7%,一二线同比-7%、三四线同比-7%

1、成交周环比:上周45城周成交环比上升154%,一二线环比上升160%、三四线环比上升138.6%。

上周(10.10-10.16)45个重点城市新房合计成交721.5万平米,环比上升153.6%,较19年周均成交626万平米上升15.3%,较本年周均成交453.5万平米上升59.1%。

其中一二线城市合计成交520.6万平米,环比上升159.8%,较19年周均成交466.7万平米上升11.6%,较本年周均成交348.2万平米上升49.5%。三四线城市合计成交200.9万平米,环比上升138.6%,较19年周均成交159.4万平米上升26.1%,较本年周均成交105.3万平米上升90.8%。

按照更细分城市能级来看,

上周(10.10-10.16)4个一线城市新房合计成交71万平米,环比上升40.6%,较19年周均成交88.9万平米下降20.2%,较本年周均成交65.8万平米上升7.9%。

上周(10.10-10.16)17个二线城市新房合计成交449.6万平米,环比上升200%,较19年周均成交377.7万平米上升19%,较本年周均成交282.5万平米上升59.2%。

上周(10.10-10.16)16个三线城市新房合计成交122.3万平米,环比上升100.1%,较19年周均成交103.7万平米上升17.9%,较本年周均成交70.9万平米上升72.4%。

上周(10.10-10.16)8个四线城市新房合计成交78.7万平米,环比上升240.5%,较19年周均成交55.7万平米上升41.3%,较本年周均成交34.4万平米上升128.7%。

注:四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据,故删除,截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

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2、成交月同比:10月45城月成交同比下降7%,一二线同比下降7%、三四线同比下降7%。

10月(10.1-10.16)45个重点城市截止上周一手房合计成交1,079.5万平米,较9月同期环比下降31.7%,较去年10月同期同比下降6.9%。其中当月成交同比较9月下降19.2pct;年初累计至今成交2.3亿平米,同比下降8.1%。

其中一二线城市合计成交778.1万平米,较9月同期环比下降35.9%,较去年10月同期同比下降6.8%,其中当月成交同比较9月下降24.7pct;年初累计至今成交17,691.2万平米,同比下降4.4%。三四线城市合计成交301.4万平米,较9月同期环比下降17.4%,较去年10月同期同比下降7.2%,其中当月成交同比较9月下降3.1pct;年初累计至今成交5,351.5万平米,同比下降18.4%。

按照更细分城市能级来看,

10月(10.1-10.16)4个一线城市截止上周一手房合计成交132.1万平米,环比9月下降48.8%,较去年10月同比下降0%,其中当月成交同比较9月下降59.1pct;年初累计至今成交3,470万平米,同比下降1.8%。

10月(10.1-10.16)17个二线城市截止上周一手房合计成交646万平米,环比9月下降32.5%,较去年10月同比下降8%,其中当月成交同比较9月下降16.7pct;年初累计至今成交14,221.1万平米,同比下降5%。

10月(10.1-10.16)16个三线城市截止上周一手房合计成交197.7万平米,环比9月下降24.9%,较去年10月同比上升0.4%,其中当月成交同比较9月下降15.3pct;年初累计至今成交3,628.9万平米,同比下降13.9%。

10月(10.1-10.16)8个四线城市截止上周一手房合计成交103.7万平米,环比9月上升1.9%,较去年10月同比下降18.8%,其中当月成交同比较9月上升14.1pct;年初累计至今成交1,722.6万平米,同比下降26.5%。

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二手房成交量:上周14城周成交环比+613%,10月月成交同比-16%、较上月-34pct

上周(10.10-10.16)14个重点城市二手房房合计成交153.6万平米,环比上升612.8%;10月截至上周累计成交175.5万平米,较9月同期环比下降52.4%,较去年10月同期同比下降15.8%,其中当月成交同比较9月下降33.6pct;年初累计至今成交5622.5万平米,同比下降0.4%。

按照更细分城市能级来看,

上周(10.10-10.16)2个一线城市二手房房合计成交46万平米,环比上升613.1%;10月截至上周累计成交52.7万平米,较9月同期环比下降59.5%,较去年10月同期同比下降0.5%,其中当月成交同比较9月下降32.1pct;年初累计至今成交1862.4万平米,同比上升16.9%。

上周(10.10-10.16)8个二线城市二手房房合计成交94.9万平米,环比上升638.4%;10月截至上周累计成交107.9万平米,较9月同期环比下降48.7%,较去年10月同期同比下降21.3%,其中当月成交同比较9月下降33.7pct;年初累计至今成交3292.5万平米,同比下降9.6%。

上周(10.10-10.16)4个三四线城市二手房房合计成交12.7万平米,环比上升465.9%;10月截至上周累计成交15万平米,较9月同期环比下降47.9%,较去年10月同期同比下降19.1%,其中当月成交同比较9月下降24.1pct;年初累计至今成交467.6万平米,同比上升13%。

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新房库存:15城上周推盘196万方,可售面积环比-1%、去化月数环比下降0.5个月。

上周15个重点城市合计推盘196.0万平米,环比下降70.7%;对应上述城市合计成交333.5万平米,环比上升68.6%,对应周成交/推盘比为1.70倍,高于5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。

上周末15个重点城市合计住宅可售面积为9547.4万平米,环比下降1.4%。其中,一线城市合计可售面积为3112.7万平米,环比下降0.4%。北上广深可售面积环比变化分别为-1.3%、.8%、0%0%、-4.3%。二线城市合计可售面积为4825.6万平米,环比下降2.3%。三线城市合计可售面积为1609.1万平米,环比下降0.5%。

上周末15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为8.8个月,环比下降0.5个月。其中,一线城市3个月移动平均去化月数为8.1个月,环比上升0.1个月。北上广深去化月数分别为15.1个月、5个月、7.9个月、6.3个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为8.2个月,环比下降0.9个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为15.1个月,环比下降0.3个月。

注:18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大,故剔除,以15城口径计算去化月数和成交推盘比。

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二、行业政策和新闻跟踪

行业政策:国资委支持国企与民企相互兼并重组,不设界限,把握实事求是原则,避免无序竞争,适度提升产业与企业竞争力。中共海南省委、省人民政府办公厅印发通知,放宽社会资本进入农村的限制,社会资本下乡市场准入负面清单外领域全面取消许可和审批,实行“承诺即入制”。

市场:我爱我家研究院发布最新报告,北京9月住房租赁交易量环比下降12.40%,同比增长6.84%;整租平均成交租金环比下跌1.86%,同比下跌7.30%。仲量联行发布报告,三季度上海一手住宅商场回暖,整体市场成交约300万平方米,环比增张21.8%,同比增长35.4%。第一太平戴维斯华南区研究部发布报告,第三季度广州一手住宅成交面积同比增长11%至213.4万平米;全市经济持续复苏,上半年广州市地区生产总值同比下降2.7%,但已于二季度实现单季同比正增长。

信贷:无锡市住房公积金管理中心发布通知,职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率,按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

其他:中山岐江新城规划调整,将作为石歧总部经济区,拟建480米超高层、6座超120米商住项目,建筑地块容积率由最初20调整为9.6,建筑密度由50%调整为60%,限高为460-480米。沈阳市计划5年内为4万“新市民”筹集1.3万套(间)政策性租赁住房,主要面对沈阳“新市民”。深圳交易所REITs业务系统开发改造已初步准备就绪,随时可以受理试点项目的申报,也正在做好二级市场交易的相关准备工作。

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三、重点公司公告

龙光集团9月合约销售额约为人民币130.6亿元,同比增长46.4%,合约销售面积约为82.4万平方米,合约销售单价约为15,620元;公司发行3亿美元2025年到期年息5.25%的优先票据。金科股份9月实现销售金额约235亿元,房地产销售面积约221万平方米;1-9月,实现销售金额约1,474亿元,房地产销售面积约1,422万平方米。新城控股9月份实现合同销售金额约239.66亿元,销售面积约228.17万平方米。旭辉控股9月实现合同销售金额260.3亿元,同比上升30.2%;实现合同销售面积195.5万平,同比上升75.5%。阳光城9月新增计容面积 69.97 万平方米;集团发行住房租赁专项公司债券,发行规模为8亿元。龙湖集团9月实现合同销售金额300.4亿元,销售面积176.5万平方米。

新大正与“四川同力德”、陈勇签订股权转让协议,将以支付现金9,700万元的方式收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。南山控股发布2020年前三季度业绩预告,2020年1-9月,公司归属于上市公司股东的净利润亏损13,500万元至16,500万元,比上年同期下降272.21% - 310.48%。招商积余1-9月预计实现归母净利润3.2亿元-3.4亿元,同比增长131.32%-145.78%。金科股份下属公司金科服务经中国证监会核准,发行不超过19,166.67万股境外上市外资股。招商蛇口1-9月归属于上市公司股东的净利润盈利210,000万元–230,000万元,比上年同期下降54.84%-58.77%。华夏幸福7-9月签约销售额181.52亿元,同比下降49.74%;销售面积112.51万平方米,同比下降68.74%;境外间接全资子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行0.6亿美元的高级无抵押定息债券,债券期限为5年,票面利率为8.05%。

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四、板块行情回顾

板块表现方面,SW房地产指数下跌0.12%,沪深300指数上涨2.36%,相对收益为-2.48%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第26位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:阳光股份、新黄浦、东华实业、银润投资、三湘股份,上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深物业A、九龙山、深振业A、荣丰控股、美好集团。

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五、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

法律声明

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关键词:华创地产小组重点报告系列

《2017年房地产投资策略:周期淡化,资产为王》

《房地产及产业链对GDP的影响分析:大比重却小贡献,弱市下维稳为先》

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考:周期未完、城市分化,看好一二线资源和强三线开发》

《对三四线城市成交持续性的分析:当鬼城不再,强三线逆袭,料量价齐升》

《对三四线城市成交持续性的分析2:棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》

《北京等楼市政策点评:看淡调控的老生常谈吧,请重视棚改的投资主旋律》

《国家设立雄安新区点评:雄起京津冀,安定百姓家,未来值期待》

《房地产16年年报及17年1季报分析:行业基本面不差,但配置已降至历史新低》

《三年棚改新规划点评:三四线短期棚改逻辑中期化,三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》

《H股房企大涨及对A股房企影响分析:棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》

《对房地产行业集中度的分析:规模效应加剧、集中度大增、强者更强》

《对反常周期下龙头房企的优势分析:集中度快增、MSCI纳A,龙头基本面和估值双双提升》

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效,重构投资逻辑》

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国,改弦更张助成长》

《房地产行业2017年中报分析:业绩高位放缓、利润率改善,预收锁定率再提升》

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转,京国改优质标的》

《长效机制猜想:实为住房制度改革,并重在长效和稳定》

《2018-20年房地产行业展望:供给盛世已至,龙头风鹏正举》

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地,铸就快周转典范》

《风鹏正举系列之万科A:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅》

《房地产政策研究专题:人才新政加速户籍城镇化,推动购房需求释放、体量客观》

《房地产2018中期策略:行至水尽处,坐看云起时》

《非标专题:非标压缩总量影响可控,融资集中度提升更值关注》

《风鹏正举系列之保利地产深度:积极变革启征程,鹰击长空薄云天》

《风鹏正举系列之中南建设深度:中流击楫,南山可移》

《风鹏正举系列之融创中国深度:融汇九州挥洒宏图,创业四海鸿鹄志展》

《房地产行业2019年投资策略:寒夜将尽,曙光在前》

《房地产周期复盘研究专题:周期轮回,踏雪寻梅》

《居民杠杆率空间研究专题:城镇化决定加杠杆空间,极限支撑需求中枢12亿平》

《风鹏正举系列之招商蛇口:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道》

《风鹏正举系列之金地集团:坚守核心城市,提效赋能、谋局未来》

《风鹏正举系列之阳光城:雨后阳光,梦想绽放》

《首开股份深度报告:首家千亿地方国资房企,北京国企改革重要标的》

《估值深度:政策改善、信用宽松,突破行业估值枷锁》

《绿地控股跟踪报告:量质齐升的低估巨头,深度收益长三角一体化》

《旭辉控股深度报告:十八舞象,行者无疆 》

《房地产2019年中期策略:回归本源,拾级而上》

《物业管理深度报告:朝阳行业,黄金时代》

《中航善达深度报告:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航》

《物管行业专题报告:三大独有特色,修筑护城河、造就蓝海市场》

《大悦城深度报告:商业地产运营典范,核心资产价值标杆》

《三四线市场深度报告:棚改退坡但余音绕梁,城市独立周期正当时》

《保利地产深度报告:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产》

《小周期延长的延伸研究:供给端调控,小周期延长,弱波动+强分化新格局》

《中航善达重大事项点评:量组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型》

《商业地产行业深度报告系列之一:优质商业地产受益资产荒,流动性宽松驱动价值重估》

《蓝光发展深度报告:嘉宝服务上市在即,物管当红望增厚估值》

《2020房地产策略:稳中前行,多元开花》

《大悦城跟踪报告:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显》

《非住宅物业深度:物管从小区走向城市,非住宅蓝海疆域无边》

《新大正深度报告:聚焦非住宅优质赛道,资本赋能扬帆起航》

《保利物业深度研究报告:央企物管龙头,启征黄金赛道 》

《商业地产行业深度报告系列之二:商业地产迎机遇,存量经营估值优》

《金科股份深度报告:渝派代表,多元激励,高质量成长》

《复盘2003年:房地产稳态中短暂扰动,或促发逆周期调控弹性加大,优选钱多货多的优势房企》

《政策点评:中央加大宏观政策调节力度,地方密集出台地产支持政策》

《绿城服务深度报告:品质服务标杆,领跑黄金赛道》

《龙湖集团深度报告:龙跃云津上,泛舟山湖间》

《世茂房地产深度报告:三十而立再出发,积极变革铸辉煌》

《美的置业深度报告:传承美的基因,铸造优质成长》

《龙光地产深度报告:大湾区龙头,高质量成长》

《永升生活服务深度报告:隽永升腾,优质成长》

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华创地产研究团队

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

【华创地产•袁豪团队】房地产周报:融资新规促管理红利,优质物管迎陆续上市

袁豪 首席分析师

13918096573

鲁星泽研究员

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曹曼研究员

13816593032

邓力研究员

19928735949

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