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戴德梁行 :2022武汉楼市调整与转型 拥抱高质量发展

2022-01-11 10:19:01 作者:禁止访问 浏览次数:35 字号: T T T

2022年1月10日戴德梁行举办2021-22年武汉楼市年终发布会,就上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现进行了总结回顾,同时对2022年市场走势等问题进行了全方位、深层次地解读。

宏观经济:稳中向好

2021年前三季度,武汉市经济社会发展保持加快恢复、质效提升、稳中向好态势。前三季度武汉市地区生产总值12317.7亿元,比上年同期增长约18.8%,全国排名第九位。主要经济指标都出现同比快速增长,其中固定资产投资和房地产开发投资分别同比增长31.3%和36.4%。消费市场持续回暖,前三季度社会消费品零售总额4577.9亿元,同比去年增长14.7%.

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土地市场:集中土拍稳地价效果显著

2021年,武汉共挂牌出让地块202宗,其中最终成交179宗,总成交面积达1166.1万平方米,总出让金额1895.3亿元,较去年同期上升约6.8%。2021年武汉土地成交楼面地价达到6649.7元/平方米,较去年同期上涨约17.0%。价格方面,对比2020年,2021年武汉市各区楼面成交均价出现分化,主力出让区域价格稳中有降。具体来看,今年的主力出让区域次中心城区成交楼面均价整体都同比去年有所下降;远城区大部分区域成交楼面均价同比稳中有升;中心城区受具体出让地块位置的影响,有涨有跌,整体保持平稳,其中武昌区受核心优质地块出让的影响,涨幅略显明显。

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集中土拍:土拍规则趋于严格,央/国企拿地比例超60%

2021年武汉市共进行了三轮集中土拍,共成交地块140宗,成交面积901.8万平方米。2021年集中土拍展现出以下几点特点:

1.以综合用地为主,“商住+其他”类型的综合用地占成交面积33.0%

从成交土地类型来看,集中土拍仍然以综合用地为主,其中商住+其他占成交面积比高达33.0%。其次才是纯住宅用地,占成交面积比24.2%。

2.土拍规则趋严格,整体溢价率降低

从第二次土拍开始,重启熔断机制,住宅用地溢价率不高于15%,同时增加竞一次性付款、竞自持租赁住房建筑面积等多项规则。首轮集中土拍,整体溢价率17.01%;第二轮和第三轮集中土拍,整体溢价率出现下降,分别为0.40%和0.02%。

3.次中心城区和远城区是成交主力区域

从分区成交面积来看,三次土拍主力成交区域在以东湖高新区和蔡甸区为主的次中心城区和远城区。具体来看,东湖高新、蔡甸、沌口和东西湖区分别占三次集中土拍面积的超10%,合并占到三次土拍成交面积的接近60%。

4.稳地价效果显著,大部分区域稳中略

从三次集中土拍的分区成交楼面价格来看,对比第一次集中土拍的成交楼面均价,大部分区域在后续的两次集中土拍中成交楼面均价保持稳定或下降。

5.主要溢价地块集中于第一次土拍、大部分位于东湖高新区

6.央/国企拿地面积占比高达61.6%,其次是民企,占比26.3%。

住宅市场:金融管控政策效果显现,市场表现先热后冷

截至2021年11月武汉市商品住宅成交均价较2020年末上涨约6.2%。住宅市场一直有“金九银十”的现象,传统旺季一般在下半年,然而2021年武汉住宅市场整体呈现先热后冷的表现。2020年12月颁布的金融贷款集中管理措施效力在2021年下半年显现,对新房和二手房市场需求释放均造成影响。

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对比2021年上半年和下半年各个区域的销供比:虽然大部分区域仍处于销供比的合理区间,但下半年大部分区域的销供比都有所下降。上半年中心城区引领武汉市房价上涨的趋势没有变,但受金融贷款管控对下半年市场的影响,全年来看大部分区域价格涨幅较上半年持平或收窄。全年持续领涨的区域主要集中在核心城区,江岸、硚口、武昌及青山。整体来看,武汉市住宅出清周期在2021年显示出明显的上升趋势,需求释放显著放缓。预计随着新一年的到来,金融机构贷款额度的恢复,2022年上半年需求释放或将有所加快。

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甲级写字楼市场:集中交付高峰期,租金承压,空置率升高

2021年,恒隆中心、泛悦城T2、中海中心和首地财富中心的集中入市为武汉甲级写字楼带来约32.5万平方米的优质新增供应,推动全市优质甲级写字楼存量至257.2万平方米。优质新项目的集中入市导致短期内市场整体空置率爬升,截至2021年四季度末武汉核心商务区优质甲级写字楼市场整体空置率34.5%同比去年末升高约1.8个百分点。

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从成交驱动因素来看,2021年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交驱动主要因素仍然来自搬迁,其次是新设需求。具体来看,搬迁的主力需求来自金融和TMT行业;而新设的主力需求则来自专业服务业和TMT行业。

展望2022年,武汉核心商务区甲级写字楼市场预计还将迎来包括武汉天地A1、华润置地大厦T1、香港中心A座等在内的优质办公空间的集中交付。其中52.0%的优质办公空间将供应于汉口&武昌沿江商务区,预计短期内该商务区空置率将有所上升,租金承压。

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优质零售市场:项目开业高峰期,首店引入创新高,市场竞争激烈

2021年包括恒隆广场、江宸天街、华发中城商都等在内的众多优质项目的集中开业为武汉优质零售市场带来约55.5万平方米的优质新增供应,推升四大核心商圈优质零售项目总存量至285.1万平方米。核心商圈优质新项目的集中开业促使市场净吸纳量创新高,2021年武汉四大核心商圈共录得40.6万平方米的净吸纳量。然而,优质新项目的集中开业间接导致市场竞争激烈,存量项目调整频繁,部分项目空置率增高。截至2021年四季度末,武汉核心商圈空置率14.7%,同比去年升高约0.5个百分点。武汉四大核心商圈首层平均租金录得525.8元每平方米每月,同比下降约5.4%。

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从新店开业数量来看,得益于优质项目的集中开业,2021年新店开业数量创近三年以来的新高,比2019年增加约128.1%。分业态来看,零售、餐饮和儿童类业态是市场主要扩张业态。具体来看,2021年恒隆广场和K11的开业及武汉国际广场的调整升级为武汉市场零售类业态带来一波重奢品牌潮,包括爱马仕、LV等在内的重奢品牌纷纷在武汉开出旗舰店;此外,餐饮类业态也开始呈现口味创意多样化的特点,其中咖啡奶茶等品类呈现积极扩张态势;儿童类业态,除教育培训外,医疗健康例如牙科诊所扩张显著;娱乐休闲类业态的扩张趋势则主要集中在运动类和医美;生活配套类业态2021年最大的特点则是新能源汽车大举入驻购物中心。

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2021年,武汉首店引进数量创新高,分别较2019和2020年增加约36.8%和13.2%,首店经济持续发力。分商圈来看,2021年首店引入最为积极的商圈集中于汉口片区,武广、江汉路、永清及CBD商圈合并占到全年首店引入数量的超80%。

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从首店引入类型来看,武汉首店占比接近60%。2021年,资本市场加速在咖啡市场投资,热门品牌扩张势头强劲。以TimHortons为例,2019年才在上海开出国内第一家门店,截至2021年末TIMS在华门店数量已接近400家。此外,本土新兴精品咖啡连锁品牌包括Mannercoffee、MStand今年都获得了好几轮投资,其扩张步伐也开始显著加速。得益于咖啡市场的强势扩张,2021年武汉迎来了精品咖啡品牌首店入驻的高峰期,Mannercoffee、MStand、TimHortons、DoubleWins等精品咖啡连锁纷纷入驻武汉各大商圈。

2022年武汉零售市场预计还将迎来包括大悦城、华润万象城等在内的约64.6万平方米的新增供应。从供应区域来看,除核心商圈外,多个次级新兴商圈也将迎来优质新项目的开业,预计新兴板块商业配套将得到进一步提升和完善。

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