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明年刚需、改善、置换有哪些新房可摇?| 房叔问答No.155

2022-01-03 07:53:44 作者:彼岸花开 浏览次数:35 字号: T T T

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关键词:文景苑&顶格社保

问:房叔你好!

我们现在的情况是采荷小房换了拥涛府,现在还有文景苑一套,卖掉后除去贷款大概还有400多万,钱不多,只能考虑摇萧山、余杭的房子,所以一直犹豫,总感觉主城区没房子了。

但是现在文景苑不仅价格上不去,租金也不高,本来养老住住蛮好,但是我们才四十多,现在不知道怎么抉择?

如果卖了文景苑,我们可以接受600万左右价格的房子,顶格社保,房叔您有推荐的吗?

杭州房叔:40多岁离养老还早着呢。文景苑便利性确实是很好的,只是房龄偏大了,升值肯定是慢了。

单纯从资产优化的角度出发,卖掉文景苑摇号新房是可行的,你顶格社保入围都没有问题,只是有房资格性价比好的这些项目中签率都比较低,不到6个点,这点必须有心理准备。

如果能有较长时间摇号的心理准备,是可以考虑的。建议普通价格挂出去吧,年前难一些,年后二手房会适度回暖一些。

明年性价比好的,包括未来科技城绿汀路TOD、云城云腾社区、三墩北如澜等,申花华丰造纸厂项目、嘉里城、杭氧新项目这些的小户型也可以够一下,次一级的市北、运河新城项目也可以考虑摇。

2


关键词:永安坊搏拆迁

问:房叔晚上好,每次碰到买房问题总是第一个想到你,因为你的每篇文章都是最务实、衷恳之作,真正是我们买房人的自己人。

新盘摇了十几次,社保,都能入围,但运气太差,至今未中。

前几天偶尔去拱北小区朋友家,他住在拱小对面的永安坊,都是四、五层的多层住宅,建造年代都在90年左右,户型五、六十方,房龄已超三十年;

整个小区有二十几幢。如果拱北小区要改造,永安坊肯定是最老最破旧的一个,而且都是多层房。

我有个想法,真摇不到干脆先买个小户型出租,搏一下拆迁,否则钱放着每年都贬值。想听听您的意见,请房叔赐教!谢谢。
杭州房叔:不算太建议,这个小区确实有点破旧,但从我个人的观感来看,还到不了临近拆迁的地步;

而且这种小区拆迁的成本极高,从整个杭州看,排在前面的老小区还有一大串,朝晖都还没拆呢。等待的时间过长,不算主张的。

你顶格社保,无非就是博运气,至少应该先坚持摇号的。


3


关键词:杭语蓝庭&时代天境

问:我已经没房票了,去年和今年分别买了杭语蓝庭和时代天境,看到未来科技城外溢也是您极力推荐的;

不知道这两个房子拿到手以后是马上出手还是留一段时间再出手,或者放的时间长一点,看看家里小孩子是否能用得上,想听听您的意见,谢谢啦。

杭语蓝庭明年交房,时代天境后年交房。

杭州房叔:后续几年依然是未来科技城和云城的快速发展期,利好还会持续兑现,中线升值空间看好;

这里已经是杭州最为明确预期的新城市中心,也是城市战略所在,从资产角度,仅次于核心板块的核心资产了。

建议较长时间的持有,享受未来科技城的发展红利。虽然两套房子都不在核心区,但也都是不错的性价比,恭喜了。


4


关键词:准无房资格&300W-400W预算

问:房叔,你好。想咨询一下:目前摇号也将近1年了,一直没摇到,杭州社保7年出头,要明年下半年满30岁算无房家庭,预算也不高,总价在300W-400W之间;

最近看了融创瑷颐湾,有点想入手二手房,不知道现在是不是适合入手二手房。
杭州房叔:二手年后大概率会回暖一点,如果年底有捡漏机会是可以考虑的。

你的情况7年社保,明年下半年有无房资格,入手二手房有点可惜了,毕竟捡漏机会并不是很多的,大体上而言,还是新房性价比好很多。

个人倒是倾向于继续赌一赌运气,可以考虑先摇河语光年,试试运气先。

5


关键词:资产优化

问:房叔,我整个家庭房子比较多点,想优化一下。

目前住在市中心的学区房,小孩还在读书,100多房3房带电梯,但是小区是回迁房品质比较差点;

为了改善买了市中心一套改善房,离孩子学校也不远,准备过段时间搬过去;

还有一套闲林方向的排屋即将交付;还有一套申花的精装修次新房,130多方,二线开发商的楼盘,目前空置。

房产税要来了,想处理掉一两套房子,哪套比较合适?麻烦房叔指点一下,谢谢。
杭州房叔:要出的话应该把这个学区房出掉先,回迁房小区一般情况下品质、人群、管理都弱一些,主要依靠学区价值,其他方面基本都是短板,在现在学区均衡化的背景下,也不是长持的优质资产。

如果还要出掉,要看你申花和闲林房子的具体情况。

申花是优质板块,长期看是倾向于持有的;闲林的主要依靠未来科技城的发展带动,板块后续依然是快速发展期,闲林的排屋类产品存量不小,但今后新供应很少能有了。

这两套中间如果要选一套出掉,就看你闲林的排屋项目品质如何,好的话优先出申花。

6


关键词:锦绣华府&摇中概率

问:房叔好,我家手上有四套房子,一套文萃苑在单身老人名下,但是还要兼顾小朋友的学区不能卖;一套溪上玫瑰园,还有一套锦绣华府;

心里在想要不要把锦绣华府给卖了明年打新,我老公是顶格社保入围是没有问题的。

可惜了锦绣华府8万多的时候没有卖掉,现在只有5万多了有点舍不得卖。就是想问问房叔,卖掉了明年打新大概有多少胜算?

预算基本都可以够上的,包括贷款在内可以到1500万的样子,应该都够了。谢谢!如果胜算还不错,想着吃亏点卖了就卖了。
杭州房叔:明年高性价比的项目确实不少,参考一下房叔12.17日推文《2022年18个闭眼摇改善盘,分别什么时候可以摇?》加上杭腾社区共计19个。至于胜算多少也是个玄学。

这么说吧。高性价比项目报满拼社保的情况下,有房资格中签率不到6个百分点。那么是不是多摇几次胜算还是挺大的?别想得那么好,这些高性价比项目一般都会有同一时间段冲突的情况发生,再加上明年的亚运会停工预期影响,重叠的概率就更高,一年也就三四次,最多四五次的机会。

所以,按不动脑子的中签率叠加算,也就20来个百分点上下的机会。大概如此吧。

至于锦绣华府8万多没出掉,没有高点出掉错过了时机是肯定的,但是8万多的价格成交我想你是想多了,虽然产品品质同比不错,但是这个价格没啥冤大头会接的。

性价比好的新房确实诱人,至于要不要博这个运气,我想至少需要有耐心摇号两三年,甚至三四年的打算吧。

7


关键词:萧山学区房

问:房叔,我有两套房子,想置换一套买萧山一侧的自住兼顾学区二手房,有什么推荐?预算大概在500万左右。
杭州房叔:萧山一侧的学区房分析,杭州房叔公众号早期有过多篇分析,可以进入公众号,输入“学区”搜索一下。

结合一下你的上班地点来选择吧。建议先顺着地铁线,锁定符合自己预期的学校,然后围绕学校来寻找适合自己的房源。

譬如可以关注的银河实验,看看附近的天钜等小区;再如信息港小学,可以看看附近的恒园、君宸这些。买二手房比较辛苦,大概锁定方向之后,还得多跑多看,才有捡漏机会。

8


关键词:临平&无房资格

问:房叔好,我主要关注临平一带,刚需,是无房资格,社保有10年了。预算比较少,总价大概在220万左右,可以有哪一些选择?二手房可以入手吗?
杭州房叔:无房资格,这么强的社保,入手二手可惜了,是更建议新房的,性价比会好一些。

建议重点关注临平北茶语华邸、新黄浦项目和地铁项目。临平北总体中签率还可以,再加上你是无房资格机会更大,耐心摇,上车基本没啥问题的。


9


关键词:未来科技城&绿汀路pk中泰

问:房叔你好,有个纠结想请你帮忙定夺一下。我在未来科技城上班,预算也就300多万,因为社保不高,加上单身不满30还不是无房资格,所以新房肯定是绝望了。

想着这段时间搞定二手房。一是时机是否合适?二是有两个选择,一个是靠近绿汀路这里选一个小一点的,另一个是中泰选个大点的户型,能不能帮忙看看买哪边今后保值升值会更好一点儿?谢谢啦。

杭州房叔:低社保刚需太难了,未来科技城的更难。选择二手也是无奈。年底二手可以考虑下手的,年后大概率还会回暖一些。

你的两个选择,个人倾向于绿汀路附近一些,纯刚需板块的大户型保值升值上是比较吃亏的,中泰板块整体界面、学区都吃亏一些。


10


关键词:天曜城&二手出手?

问:房叔你好我又来麻烦咨询你了。我买的这套龙湖天曜城,贷款240万30年现在已经开始还月供了,每个月15000元,手上还有50万现金,孩子还要2年后才工作。

现在基本上能勉强供上,有些害怕这么多贷款,压力很大想问你是直接再出手一套二手房把剩下都还掉,还是先慢慢还,心里是很不舍得再卖一套的。现在买的新房是否值得的。谢谢房叔回信!

杭州房叔:天曜还可以的,未来小区域的标杆,便利性也很强。

至于是否卖掉一套二手来还贷,主要还是要看你想出手的这套二手房的情况,如果是老破小,卖了也就卖了;如果是好板块的较为优质资产,就有点可惜了。

如果压力太大一定要卖,也建议缓一缓再出手,年后二手房市场大概率能回暖一些,至少成交量能够逐步上来。

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