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楼市跌跌不休,“惊喜”频出究竟能否入场

2021-11-16 16:17:17 作者:握不住的他 浏览次数:88 字号: T T T

乐居财经 畅珺怡 发自郑州

昨日,全国70城房价出炉成为房地产行业的热点话题。从公布的数据来看,新房、二手房跌势难挡,降价潮正席卷全国,房地产正经历更艰难的时期。

10月份70个大中城市新房销售价格环比总体延续略降态势,同比涨幅继续回落。新房价格指数环比下跌0.3%,创2015年一季度以来最大跌幅。从城市数量来看,环比上涨城市数量从9月份的27个降至13个,连续2个月房价上涨城市数普跌。二手房市场形势更为严峻,10月份70城中只有4个城市二手房价格上涨,其余60多个城市二手房价格均下跌。

其中,房价一向稳高不下的一线城市也跌跌不休。环比方面,新房除北京、上海环比涨之外,广州、深圳分别降0.3%和0.2%;二手房北京、上海、广州、深圳分别降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。同比方面,一线城市新房和二手房售价涨幅回落,分别上涨5.0%和6.7%,比上月分别回落0.3和1.0个百分点。

跌跌不休

回顾郑州房地产市场新房、二手房房价情况,跌势同样不尽人意。

据国家统计局数据,10月郑州新房房价环比降0.5%,同比上年同月涨2.6%。从产品面积段的价格变动来看,郑州新房90㎡及以下户型、90-144㎡户型,环比均下降0.6%,同比上年同月均涨2.8%;144㎡以上户型环比下降0.2%,同比上年同月涨1.5%。

楼市跌跌不休,“惊喜”频出究竟能否入场

郑州二手房房价环比降0.5%,同比上年同月涨1.7%。从产品面积段的价格变动来看,90㎡以上户型环比下降0.5%,同比上年同月涨1.6%;90-144㎡户型环比降0.5%,同比上年同月涨1.9%;144㎡以上户型,环比下降0.2%,同比上年同月涨1.4%。

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值得注意的是,自2019年起,至今34个月,郑州新房价格波动在-0.5~0.8%之间。今年前7个月,郑州房价连续上涨。继8月、9月出现下跌之后,10月继续下跌0.5%,已出现三连跌。

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具体来看,郑州新房8月-10月房价分别为8月14796元/㎡,9月14731元/㎡,10月14618元/㎡,环比均下降。二手房8月-10月房价分别为8月13932元/㎡,9月13953元/㎡,10月13898元/㎡,无涨势。

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市场情况不容乐观,对房企而言,房子卖不上价,年底业绩冲刺和回款压力双重压力,营销任务更加艰巨。

蝴蝶效应

按照常理推断,房价连续下滑,购房需求持续增长,成交量不至于太过惨淡。但结合郑州新房、二手房成交情况看,事实并没有想象中美好,与之相反,伴随着房价下跌,成交量也在下跌。

新房市场,据360房产网数据,从第42周至第45周,郑州二七区、中原区、高新区、金水区、管城回族区、经开区、郑东新区、航空港区、惠济区9区新房市场周成交量分别为2693套、2343套、2214套、1454套,成交持续降温,销量一度出现腰斩。

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二手房市场,成交同样大失所望。10月份郑州共成交3276套,包含办公74套,商业26套,普通住宅3173套。按照成交区域排行榜,金水区、二七区、中原区、管城区、郑东新区排名前五,分别为968套、506套、501套、436套、391套。其中,汇泉西悦城、正弘数码公寓、远大理想城、正弘蓝堡湾Ⅲ、银基王朝万和园的二手房卖的相对较好,但月成交套数均未突破20套。

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双双回落,再次暴露房企的营销任务艰巨。分析降价背后的逻辑,不外乎房企为应对资金危机、销售压力、三道红线等压力,避免被行业洗牌,迫不得已而为之。忍痛让利、放血卖房,花式推销,房企一切加快去库存的动作,揭露了所涉及房企内部相当严峻的生存压力。

长期来看,房地产市场仍需要坚持“稳房价”预期,仍需要健康稳定发展。目前,全国范围内已有沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州等21个城市发布“限跌令”,以促进市场稳定。虽然目前郑州尚未有“限跌令”出台,但政策大势面前,郑州各房企更应从其它21城“限跌令”中获得启示。

一味地靠降价卖房,并不能长期占有市场份额,反而会因打破市场规则为房企在售楼盘后续的营销带来更大的压力。郑州融信某项目营销总曾直言,楼盘降价带来的压力会间接导致楼盘去化效果更惨淡。

无独有偶,市场会以降价后的价格为楼盘价值定调,如此一来,市场会评估楼盘价值本应如此。一旦房企确保品质与各种建材成本提升发生冲突时,房企的利润空间势必会无限挤压。

此外,为了解决现金流压力降价卖房虽然能解房企的燃眉之急,但潮水退后裸泳的房企终将暴露于市场和购房者面前。当资金再度受到挑战,难抵成本时,蝴蝶效应便会发生。

比如,一些房企会选择减配,进而影响房子交付质量。一旦房子质量出现问题,业主必然不买单,将选择维权维护权益。进而,房企口碑将大大挫伤,对战略性发展极为不利。

慎重抄底

鉴于目前的市场形势,很多购房者认为抄底机会已来,意图捡漏买房。那么,当下真的是置业好时机吗?

我们以刚刚过去的“双11”节点为例,乐居河南统计,郑州“双11”当天45个楼盘共推出特价房房源554套,涉及主城8区23个特价房项目和环郑5市22个特价房项目。

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综合来看,折扣力度2万至90万元不等。可以肯定的是,在这么多特价房面前,购房者的确有很多机会捡漏。尤其是像康桥香麓湾、星联经开樾棠、建业电影小镇之橙园、佳田美林上苑、中原华侨城等品质楼盘,无疑会为购房者省去很大一笔购房款,少奋斗N年甚至几十年。

然而,“机会”面前,仍需要提升甄别能力,理性置业。要知道,房子这种动辄百万、几百万的大宗商品,绝不等同于入手LV包包、香奈儿口红时可以奢侈冲动一把。高昂的房价摆在任何一个家庭面前都可能是一座大山,甚至几年、十多年都喘不过气。尤其是一些刚需购房者,在郑州买房的需求非常强烈,但想在郑州扎根通常需要“啃老”,即便如此,房贷利率上浮、公积金贷款门槛提升等等,购房成本也在增加,所要支付的月供也在攀升。

因此,越是降价盘频出,购房者越需要保持足够的理性。那些一味地追求楼盘降价的购房心态要不得,一股脑地涌向市场锚定房源快速交定金的冲动式行为,将极大可能捡漏不成反被割韭菜。

与近期咨询买房的购房者沟通发现,实际上一些理性的购房者买房观念已发生蝶变,图便宜、图优惠等冲动式买房已是小白买房行为。越来越多的购房者即便资金并不充裕,也开始追求房子自身的均好性。既苛求房子能满足美好生活的品质想象,又担心入手降价盘后影响房子保值、增值,“买涨不买跌”心态会成为左右购房者的主要推手。

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