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超9成房源低于评估价成交,法拍市场迎来“捡漏”时代?

2021-09-14 08:33:12 作者:创业金融人 浏览次数:65 字号: T T T

自今年3月杭州法拍房纳入限购范围以来,市场降温明显,低于市场评估价成交的房源增多,房源流拍也成为常态。

过去的8月份,据数据统计,共106套住宅房源进入法拍市场,其中19套流拍,87套成交。其中81套低于评估价成交,占总成交的93%,仅6套高于评估价成交。

超9成房源低于评估价成交,法拍市场迎来“捡漏”时代?

图源:杭报地产

据业内人士分析,法拍房开始限购以及“8.5”新政后,市场上减少了一大波房票,外地投资客减少,市场回归理性,法拍房自住属性加强;银行信贷收紧,各个银行额度紧张,购房者按揭难度增加,也使得一部分人对法拍房止步。

另外,和目前的市场环境也有很大的关系,新房红盘潮来袭、二手房量价齐跌,法拍房源本身如果不具备特殊性和稀缺性,相比而言优势则不明显。

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19套法拍房流拍

这些法拍常见问题需提防

19套流拍的房源分布于余杭、拱墅、萧山、富阳、上城区、钱塘区,包含2套二拍流拍及1套变卖房源。

超9成房源低于评估价成交,法拍市场迎来“捡漏”时代?

数据来源:法拍汇

2套二拍流拍房源为闲林山水居丹枫苑、富阳浪漫香槟。闲林山水这套房源面积较大,达211.99㎡,起拍价424万元,折合单价20001元/㎡。从阿里法拍实时图片来看,该房源较为破旧,墙面和天花板多处渗水、发霉等。

变卖流拍房源位于拱墅区小河佳苑,该房源面积为74㎡,起拍价178万元,折合单价约24000元/㎡。相比同小区二手房价格,小河佳苑这套法拍房价格便宜不少。但因房屋内有案外人员居住,买受人在竞得房屋后需自行处理与实际居住人的纠纷,故三次拍卖都无人问津。

位于闲林的英特学府也有一套法拍房出现在本次流拍列表中,面积约89㎡,三室两卫,毛坯,起拍价303.2万元,折合单价为33904元/㎡。流拍的原因,一是价格优势不明显,起拍价比同小区部分二手房成交价都要高;二是该房源未办理产权登记,涉及多道税费及二次过户问题。

超9成房源低于评估价成交,法拍市场迎来“捡漏”时代?

英特学府法拍房源图源:阿里司法拍卖网

另外,吉如家园的流拍也引起了热议。吉如家园是文澜实验小学+文澜实验中学的“双优”学区房。该套法拍房的面积约92.95㎡,评估价542万元,起拍价434万元,折合单价46692元/㎡,接近市场价,不少网友直呼“太贵了”。

综合市面上法拍房多种流拍原因,多位法拍资深专家建议,购房者在参拍前需做足“功课”,如房产是否存在占用、租赁等情况、法院是否已经清退该房源,都需要在参拍前去实地看样了解,否则拍下后容易引发后患。

很多人误以为拍下了法拍房就等于解决了户籍、学籍等问题,这个需要了解该房源户籍、学籍是否在法院执行范围内,要去当地的派出所进行了解。

因此,广大参拍者在参加司法拍卖前,一定要详细解读法院公告内容以及和房产相关核心信息,比如产证是否齐全、登记日期,避免“踩雷”。

另外,周边以及同小区二手房价格也是关注的重点,这样可以防止竞价“上头”。如果明显高于市场价,那么要谨慎考量。

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81套房源低于评估价成交

买到高性价比好房的机会来了?

在成交的87套房源中,有81套低于评估价成交。

400万以下的刚需房成交的61套中有58套低于评估价;400-1000万的改善型住房成交21套中有20套低于评估价;千万级豪宅成交5套,有3套低于评估价。对此,不少关注法拍房的人表示,法拍房市场或迎来“捡漏”时代。

其中,一套位于闲林街道的翡翠城灵峰苑房源,面积为164.94㎡,评估价799万元,最终成交价601.5万元,折合单价36468元/㎡,相当于在评估价的基础上打了75折。

超9成房源低于评估价成交,法拍市场迎来“捡漏”时代?

图源:阿里司法拍卖网

位于滨江区浦沿街道的御涛轩,该房源为西边套,建筑面积255.88㎡,评估价2101万,仅22轮报价,便以1200万成交,折合成交单价46897元/㎡,最终拍卖价低于评估价整整901万。而就在4个月前,同小区139㎡房源曾拍出1077万元的高价,折合单价77254元/㎡。

同样降温明显的还有城东新城的东方星城。去年12月,该小区首套法拍房亮相,面积134.24㎡,经过163轮竞价,拍出了908万的高价,折合单价67640元/㎡,比当时的二手房价格高了约24000元/㎡,为此,该小区的业主拉起了横幅庆祝。

仅隔半年多,8月中旬,东方星城拍卖了一套面积约131㎡的房子,评估价850万元,结果仅一轮出价直接底价成交,595万元带车位,折合单价约45000元/㎡。

超9成房源低于评估价成交,法拍市场迎来“捡漏”时代?

图源:阿里司法拍卖网

另外,在本轮降温潮中,学区房也难幸免。除了前面惨遭流拍的吉如家园,位于西湖区的友谊新村也让人感叹,8月份该小区被法拍的房源面积为91.39㎡,评估价661.71万元,最终成交总价463.2万元,低于评估价198.51万,折合单价仅50684元/㎡。而对比88264元/㎡的挂牌价,足足有3万多的价差。

行知本部学区房耀江文萃苑,8月拍卖了一套2楼的大户型,150.47㎡,成交价767万,折合单价50974元/㎡,与两年前上架的法拍房价格差不多。

从事法拍行业的毛章丽表示,近几个月法拍房市场行情较为冷淡,除了成交价变化,关注度也在降低。

从上个月法拍报名人数来看,总人数494人,平均5人/套,设置提醒总数为24701人,平均283人/套。

但是,这恰恰呈现了不少“捡漏”的机会,尤其是中低端楼盘,相比价格虚高的二手房,法拍房的价格更为透明,购房者在理性参拍的前提下还是能“淘”到不少性价比好房。

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