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突发!多城出台“限跌令”,降价潮突袭的郑州如何选择?

2021-09-04 17:57:13 作者:见微知著 浏览次数:99 字号: T T T

8月31日,江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》,长三角今年首个“限跌令”出现了!

《通知》要求,商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,严禁低价出售、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

月初,岳阳住建局也发布了“限跌令”。岳阳市规定商品房实际成交价不得低于备案价的85%,意思就是,政府允许房价下跌,但幅度在15%以内。

除了以上两个城市外,还有多个城市出台政策“限跌”。

“限跌令”一出,很快引起市场的广泛讨论。有人认为政府都“限跌”了,房价一定会涨,此时不买更待何时?有人担心刚需好容易盼来的降价潮,是不是又要“凉凉”了?

“限跌令”并不是稀罕物,没到市场下行周期,“限跌令”总会重出江湖。近期,郑州也有多个项目出现降价,那么,在降价潮突袭之下,郑州会跟进吗?

01 楼市正在加速分化

据数据统计,8月份,江阴全市商品新房成交884套,同比下降22.99%;成交面积11.1万㎡,同比下降22.81%,是近几年的成交最底点。

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根据克而瑞数据,岳阳新房价格从5月7605元/㎡降至7月的6492元/㎡,两个月跌幅达到17%。据媒体报道,岳阳市住建局相关人员称,由于某龙头房企债务压力较大,为了资金回笼,对楼盘进行恶意降价,才造成市场混乱。

实际上除江阴、岳阳之外,昆明、安庆、大理、常德、南充等城市都存在新房价格跳水的现象。

8月16日,统计局公布了最新的7月70个大中城市房价情况,一二线城市的新房价格仍在普遍上涨。说明楼市已经开始加速分化,一二线热门城市的房价还能坚挺,但三四线城市的房价正在丧失上涨动力。

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总体来说,存在房价跳水现象的城市有以下特点:

1、三四线人口流出型城市。三四线人口持续流出的城市请谨慎选择,人口是房地产的支撑,这类城市的房价注定会持续低迷。

2、缺乏产业支撑的城市。城市产业结构单一,没有动力性产业支撑,城市经济增长迟缓,也会造成房地产不景气。

3、土地财政依赖性强的城市。在持续收紧金融政策,三道红线压顶的时期,土地财政不再奏效,过分依赖土地财政的城市,势必会引发连锁反应,造成房地产市场的下行。

4、房价虚高的城市。此类城市在前一轮房地产红利期房价抬高过快,形成泡沫,到了市场下行周期,挤出泡沫,房价下降。

02 郑州会出台“限跌令”吗?

年初,郑州市政府在发布的《关于加强土地出让管理工作的意见》中指出,住宅用地的土地出让前置条件中,要明确合理销售参考房价 (毛坯房价格和装修价格),可按周边实际销售价格的10%浮动确定。

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《意见》要求新拍地块的销售价格要参考周边房价,上浮和下跌都不能超过10%,本质上也是一种“限跌”。

事实上,尽管近两年郑州楼市连连受创,但郑州的价格并未出现明显下调。

根据克而瑞的市场数据,2020年1月郑州新房的成交均价在14417 元/㎡,2021年7月郑州成交均价在16164 元/㎡,每平房价上涨了1747元。

国家统计局官网发布的70城房价数据则显示,郑州房价已经连涨7个月,涨幅在0.2%-0.8%之间。涨幅不大,但整体保持在稳定上涨的情况下。

突发!多城出台“限跌令”,降价潮突袭的郑州如何选择?

不过,自郑州连续遭受洪灾和疫情双重打击以来,长达一个月的灾后重建以及疫情管控使得经济的副作用传导至楼市。灾难叠加淡季,“降价潮”也随之而来。

突发!多城出台“限跌令”,降价潮突袭的郑州如何选择?

细看之下不难发现,这些降价项目主要集中在去化困难的远郊,比如南龙湖、荥阳,或者四环附近成熟度较低的区域,也有一些是滞销项目的特价房,并且公寓降价较多,品质住宅依旧坚挺。

从近几年的郑州市场行情看,尽管存在短期震荡,但郑州整体市场基本面仍然稳定,稳步慢涨仍然是郑州房价的大态势。

而发布“限跌令”的城市房价跌幅已经超过10%,郑州目前房价依然在上涨,并不具备“限跌”的条件。但是,通过数据可以看出,郑州房价涨幅已经缩小,房市降温较快。

03 “稳”字当先

2018年,在全国住房和城乡建设工作会议上,住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,并强调坚持“房住不炒”的定位不变。

2019年以来,各地房地产调控政策进一步明朗,多地“两会”上明确提及“三稳”,并强调“一城一策”。

据统计,2021年来,各部门、各地方出台的房地产相关政策已经超过380次,平均每个月相关调控出台超过50次。

今年7月30日,最高层会议指出,在房地产方面要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展,加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

8月31日,住建部部长在国新办举行的新闻发布会上表示,下一步住建部将继续全面落实房地产市场长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

从以上密集的信号里可以看出,当前房地产调控的主基调是“稳”。“稳”字当先,任何大涨大跌都不是调控的目的。

按照正常的经济规律和通货膨胀速度来说,房价肯定是有上涨的空间的,但是,上一波房价上涨有国内外经济因素的影响,有原材料价格上涨的因素影响,也有部分投机炒房行为的推动。所以,国家出台调控,坚持“房住不炒”,控制房价过快上涨,房市过热。

但是,恶意降价、大幅度跳水,也是不符合市场运行规律的,而且会破坏市场政策秩序,严重甚至会导致建筑质量下降、烂尾楼等社会性问题出现。

“限跌令”出台后,房企可以根据市场行情来对备案价格进行调整,每隔半年可以调整一次。这意味着,房企基本已经拥有了降价的许可,如果市场行情持续下降,房企预期降低,那将会通过不断下调备案价和成交价,来实现房价的波动。

新华社直言,合理的房价才是城市竞争力提升的关键。

调控政策需要保持房地产市场平稳发展,房价在一定时间内保持横盘或微跌,让居民收入水平慢慢追上房价涨幅。这样既保持市场稳定,为改革创造条件,又慢慢扭转经济对房地产的过度依赖,化解风险。

目前,房地产市场的拐点已经慢慢出现了。当热点城市房价“涨不动”时,部分三四线城市就会面临更大的调整压力,这时候合理化解库存,防止楼市过快下跌等也是政策的重要方向。

“限跌令”的密集出台,也给购房者一定启示:

1、房产布局要倾向中心城市。依据马太效应,中心城市吸附一定区域的人口、经济等,房价更有支撑。而且,医疗、教育等配套设施会更有保障。

2、非自住,避开人口流出型城市。如果没有自住需求,人口流出型城市最好规避。人口流出多,房屋空置率高,购买力低,购买需求弱,房地产自然失去动力。

3、郑州市场会有特价房源推出,注意捡漏。经过疫情洪涝,以及开发商自身的回款问题,郑州市场会有部分项目以价换量,是一个适合捡漏的时机。

4、下跌严重的远郊谨慎选择。郑州周边部分远郊区域,房价下跌比较严重。非地缘客户谨慎选择。

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