您当前的位置:首页 > 房产 > 买房知识 > 步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧....
投稿

步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧改还香吗?

2021-09-02 07:00:02 作者:绯色的光影 浏览次数:3 字号: T T T

繁忙的房企中报发布季,正式落下帷幕。

去年的中报发布季,房企们大谈行业“内卷化”、疫情深远影响,但体现在营收、毛利、净利润等各项核心财务数据仍有可圈可点之处,比如在物管、旧改等业务上表现亮眼。

今年,敢于召开中期业绩发布会,侧面成为了评定今年上半年经营表现相对良好的标准之一。

因为,现实情况中,无论是万科、中海、华润置地、保利、龙湖等优等生,还是恒大、华夏幸福、蓝光发展等流动性紧张的房企,同样面临着产品毛利率、盈利空间“暴跌”的问题。俨然,利润空间被压缩,已是整个行业面临的共同问题。

在全国各个城市楼市深层次、系统性调控下,加上集中供地更加精细化规则的趋势,房地产开始步入“微利”时代,已是板上钉钉。有房企在首次集中供地收获土储后表示,“努力做到净利润1%-2%”。

从“暴利”到“微利”的落差发生速度之快,让众多房企难以适应,万科祝九胜再次喊出“活下去”。这是万科的心声,也是众多房企共同的心声。融创孙宏斌同样表示:“首先要健康活着”。

然而,房企们正在适应新的环境时,被称之为“利润高地”的旧改扩储渠道,也被收紧了。住建部一则“大拆大建”限令,正在风口上的“城市更新”也瞬间降温。想要通过快速推进的旧改项目,实现成长或守住利润的房企,也将“梦碎”。

更为重要的是,毛利率下探何时能见底,监管力度是否还会进一步加强,众多开发商仍未能看清。如果用一句形容目前的房地产行业,应该是:“上帝给你关上一道门,同时给你关上一扇窗”。

01

活着

今年3月份,乐居城更观察样本上市房企中,平均毛利率为29.34%,较2019年度的33.88%,下滑了4.54个百分点。样本企业均出现不同程度地下滑,其中绿景中国、越秀地产、富力地产分别下滑了15.05个点、9.10个点、9.05个点,位居前三的位置。

步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧改还香吗?

到了年中,这些样本房企毛利率下滑进一步扩大。其中,下降幅度最大的三家房企为绿景中国、花样年和中国恒大,对应毛利率下降了17.65%、12.84%、12.06%;下降幅度后三名则为佳兆业、华润置地和合景泰富,下降幅度分别为2.95%、2.3%和2.24%。

而时代中国成为了样本企业中,仅有的一家毛利率上涨的企业。

步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧改还香吗?

进一步对比来看,毛利率超过30%的样本房企为5家,与2020年持平;不过,毛利率最低降至12.95%,最高值降至47.45%。侧面说明,以旧改业务为核心的绿景中国,产品溢价能力虽在不断下滑,毛利率却仍保持高位,分别高出华润置地16.15个百分点、中海18.35个百分点。

无论是转型以旧改转化为主要供货来源的富力地产、花样年、佳兆业,还是依靠经营管理能力产生溢价的中海、华润置地,也难以抵抗毛利率下降的趋势。“增收不增利”成为了行业共性。

放眼到行业来看,除了样本企业外,万科、保利、龙湖等“好学生”同样出现毛利率下降的问题。其中,万科房地产及相关业务毛利率下降6.02个百分点、保利下降3.22个百分点、龙湖下降3.1个百分点。

今年中期业绩会上,多家房企高管纷纷表示,毛利率下降已经成为行业趋势。

世茂集团许世坛表示:下行是行业趋势,未来希望毛利率的降幅低于行业平均,这是努力的目标。旭辉林中称:“利润率的降低,它是一个行业发展的必然阶段,因为行业已经过了暴利时代,未来不可能还有暴利”。华润置地李欣判断:“公司全年毛利率会稍微有点下降。我们判断,毛利率应该是L型,触底之后未来持续一段时间。”

毛利率下降代表着产品暴利时代的过去,净利润下滑则意味着企业经营模式亟待调整。

12家样本房企中,净利润率最高三家房企为绿景中国、合景泰富和华润置地,为30.64%、22.01%和21.14%;后三家房企则为花样年、中国恒大和富力地产,对应为2.77%、4.71%和8.05%。

步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧改还香吗?

就目前样本房企的净利润率表现,仍高于不少管理层预估的数值。侧面来说,未来净利润率下降也将成为一种常态化。

华润置地李欣透露,目前公司可售性物业利润率为11.5%,未来住宅开发业务希望坚持10%以上净利润的回报底线。旭辉林峰则预测,行业做得比较优秀的企业,可能毛利率在20%左右,差一点的可能是15%左右,整体的净利率在8%到10%,未来可能是行业的优秀水平。

以此断定,花样年、中国恒大净利润率已经远远低于这个数值,富力地产、中国奥园则临近最低值,未来在中央三稳政策导向下,不排除将进一步下挫。

面对2008年以来中期业绩首次增速同比下降,万科坦言,主要是三个方面的原因,第一是我们的销售规模增长有限;第二是毛利率的下降稍快;第三是我们转型业务带来相关影响。

房地产行业最好的时代过去了,房企最舒服的日子也到头了。“活着”成为了现阶段,大部分房企首要目标。

万科祝九胜再次喊出:我们2018年就提出来“活下去”,在我们的认知里面,活下去比什么都重要,因为办一家企业,要负方方面面的责任,要确保经营安全。特别是规模超过5000亿以后,这个问题就变得更为突出。

融创孙宏斌在投资者会上也表示,现在大家更关心流动性,更关心谁能活着。但是,从长远来说,随着调控的深入,市场会变得越来越平衡,越来越健康,那时候什么企业有机会,首先你还得活着,你得健康地活着。

02

旧改还香吗?

土地市场出让规则的转变,以及投标参与热度,很直接反应了房企的情绪和项目的利润空间。

首轮集中供地中,22城出让涉宅用地总建筑面积约10,200.95万平方米,总成交额为10,385.27亿元,平均溢价率最低为青岛市的1.61%,最高为重庆市的38.72%。其中,国企和头部房企成为“主角”,拿地金额前10名有融创、保利、招商蛇口、华润置地、万科、绿城、卓越置业、龙湖、越秀、金地。

步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧改还香吗?

站在国家经济发展转型的角度上看,不少城市出现溢价率仍过高情况。而在第二批集中供地公示后不久,北京、深圳、杭州、长沙、南京、沈阳、天津等城市相继爆发中止潮,推迟土地出让时间,将重新调整出让规则。

不过,另一个重要原因是,民营房企参与度低,纷纷离桌,拿地被戏称为“鸡肋”。曾几何时,为了规模,没有利润不少民营房企仍会挤破头,在一众实力雄厚的国企中抢食。卓越置地、滨江集团等是代表企业。

实际上,面对公开土地市场提高门槛后,不少开发商在年初宣称将进行多元化拿地,其中旧改是重要的拓展方式,包括中国金茂、葛洲坝地产等“新兵”通过合作的方式进入旧改赛道。而远洋集团、万科等将旧改项目作为重要补充,抢占项目。

广州海珠瑞宝村就是遭到开发商哄抢的典型项目。该村于去年通过改造意愿表决,自此吸引大批房企蜂拥而至,包括恒大、富力、远洋、合生、越秀地产、合景等,热度超过了万科退出的广州荔湾葵蓬村。

今年上半年,相对较少活跃于土地市场的佳兆业、富力、合景、时代中国等一众房企,通过旧改项目快速转化保持项目入市。

其中,佳兆业成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目,转化可售面积约112.5万㎡,转化可售货值约727亿元。富力在广州、西安、太远、郑州、石家庄等城市城市更新项目入市,合计贡献销售额146亿元,占总销售收入的22%。

合景泰富称:今年在旧改方面会释放100亿元左右的货值,能推向市场。时代中国上半年旧改业务实现收入24.07亿元,占总收入的17.65%;同时,土地储备大概有50%从城市更新中转化出来。

不过,到了年中,房企扬言发力旧改的声音少了很多、也小了很多。体现在中期财务报表、业绩会上,较之前,开发商很少介绍旧改业务情况,业绩会也很少提及旧改项目营收、转化。

步入微利时代!开发商纷纷喊出“活下去”,旧改还香吗?

整体来看,12家样本房企合作或介入旧改项目的规模,录得较大的增幅,由2021年初的700多个增至年中的800多个,并且还没有统计未透露项目数量的房企。

其中,旧改项目增量最多的企业分别为恒大、华润、佳兆业、中国奥园、雅居乐,对应增加项目数量为46个、25个、12个、10个、4个;花样年、合景泰富均为增加2个,绿景中国为1个。

那么,为什么会突然降温?

本质原因是:上述已经提到,抢入旧改被开发商视为规避公开市场激烈拿地的重要扩储方式,不少房企“换汤不换药”,即用房地产开发“高杠杆、快周转”的模式开展旧改工作。

重要原因是:城市更新步入了新的阶段,需要更加精细化地规划、开发和建设,同时及时扭转一些开发商对于旧改的错误认知。这时候,“大拆大建”限令出台了。

限令中,住建部明确指出:有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向,规定:拆除面积不得大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2、就近安置率不宜低于50%、租金年度涨幅不超过5%。

最为重要的一条是:“不沿用过度房地产化的开发建设方式,不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。”

限令出台后,城市更新赛道逐渐变成为了国企的“主场”,包括广州、北京等城市鼓励区属国企介入到旧改项目的前期工作中;同时,不少城市中旧改楼盘项目被列入监管范围。这意味旧改赛道的环境也变了。

对于开发商而言,旧改作为最后一条能够快速发展、守住利润的路,也不香了?

实时·日榜

精彩·周榜

精彩导读
热点推荐
聚焦精彩
焦点·关注 / 今日·看点
更多 商机推荐

Copyright © 2018-2020, 财经新闻网 版权所有 侵权必究. 信息侵权、举报:853029381@qq.com

关于我们 | 联系我们 | 免责声明 | 诚聘英才 | 维权举报

免责声明:以上所展示的信息由企业自行提供,内容的真实性、准确性和合法性由发布企业负责,财经新闻网对此不承担责任.