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90方之殇!杭州还有哪些高含金量89方户型可选?

2021-07-14 08:49:58 作者:懵逼小萝莉 浏览次数:63 字号: T T T

|PART 1|

杭州刚需楼盘门槛户型已经很少有89方户型了,仅有的主城钱塘新区、东湖新城、大江东、临安、富阳、丰收湖等非中心外围板块。

即便是这些板块,也几乎是卖完这一批没有下一批,95、96即将全面换代完成。

在国人面前如果看别人家的房子要排个鄙视链,一定是这样的画风:老破小<老破大<新房小户型<新房大户型。

90方之殇!杭州还有哪些高含金量89方户型可选?

▲永康山水新城H-08地块过程图

谁都想越大越好,但是在有限的购买力面前一切都是渣,就像我们常说的:大平层就是拿来浪费的,一个房间拿来做衣帽间、客厅甚至占到户型一半以上,但这些对刚需一切都是空谈。

对于城市购买年龄越来越年轻,结婚年龄越来越晚,丁克越来越多,赚钱压力越来越圈,甚至小户型成为理想的投资品……

围在大城市内,看到红利的人想进来,摸不到希望的人想出去,这批金字塔底端的购房者基数最大,却偏偏最没人搭理?

为什么没人做呢?

一是没有动力,板块好的地方,市场好,大户型一样好卖,流速还不慢,产品研究做表面工作的多;

二是大多认为板块差一点的,想当然的认为购房者买套房不容易,要一步到位。

又回到老话题:那么89方门槛户型有存在必要么?需求真的是这样吗?

|PART 2|

看购买力,一定程度上购房面积敏感度跟价格成正比,价格越高对面积的需求就会越大,也就是说高房价板块面积相对更大。

举个例子限价5.4万/㎡申花核心起步门槛面积是天玺128㎡,接下来就是滨融府门槛139㎡,再外围一点是春月杭宁97㎡,到祥符,祥宸府还有部分90㎡户型。

但是不要忘了杭州每年50、60万的人口净流入中,刨除人才、改善,还有20-30万是非高收入的刚需,每一个都是城市基础细胞,初来乍到,三、五年后能有个蜗居就很满足了。

但算笔账,如果起始面积增加7、8个平方,即使2万单价的杭州门槛,总价也要增加小20万,首付增加6万左右,也就是增加一年杭州平均净收入,压力还是大的。

如果3万左右的主城区,首付增加20万+,3成月供都要到14000+/月,工资拖均值后腿的普罗大众,难度更大。

算过账后,还能说刚需不在乎面积吗?对纯刚需,或底层挣扎的吃瓜群众而言,在低总价就是王道的时代,购买满足要求的面积就是真理。

但是,很多时候我们对于90平左右,小三房的功能性要求越来越高,甚至有人会说:建筑新规下,不能偷面积,89㎡的设计是注定要被抛弃的。

到底是不是该抛弃,继续看几个案例。

|PART 3|

其一,对于功能性,小户型如果想满足刚需人群10-15年的家庭结构,一胎家庭小夫妻的主卧、照顾小朋友的老人的次卧、然后就是小朋友10年左右兼具书房的小卧室,最好还能有两个卫生间,避免抢卫生间的尴尬,必须满足这四项硬性指标。

能做到吗?继续看案例:

90方之殇!杭州还有哪些高含金量89方户型可选?

90方之殇!杭州还有哪些高含金量89方户型可选?

▲潮悦前城89㎡&99㎡户型图

潮悦前城89方三房两卫的A户型和99方放大版的B2户型,很明显99方就是在89方基础上,面宽整体拉宽了,主卧增加了面积,次卧、厨房等同比例放大,可拓展的北卧面宽加大,包在建筑面积内的拓展面积几乎没变。

但其实如果忍受得了满足基本需求稍微紧凑点的户型,厨房一个人转身的缺点,还有关键总价省了一部车,还是挺香。

如果你说这种是把拓展面积算在内的“伪三房”已经是历史了,那再举个栗子,云栖宸园的89方。

90方之殇!杭州还有哪些高含金量89方户型可选?

▲云栖宸园89㎡户型图

同样是建筑新规下的三房两卫,巧妙之处在于把南向双阳台的其中一个包入南向次卧,在不影响阳台使用功能基础上,使三个卧室成为可能,加上两梯四户设计,得房率有了保障,约3.5米的客厅,主卧套房……都能实现,着实不差。

对于纯刚需来说,进门的机会还是最重要。

|PART 3|

其二,还有各个年龄段需求不同,居住人口的各个阶段不同需求,有些人群需求场景可能必须是三房两卫,而20出头刚毕业的小朋友、空巢家庭或人口并不多的家庭而言,89方一卫户型就可以满足需要。

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▲朝闻花城89㎡&96㎡户型图

他们的场景无非像朝闻花城这样,两大卧室、一个书房的89方户型就可以了,96方plus空间放大版还真没有必要,留给手头宽裕的各取所需不是更好吗。

90方之殇!杭州还有哪些高含金量89方户型可选?

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▲第三城89㎡&99㎡户型图

还有就是第三城的89方更具代表性,三房一卫设计,把第二个卫生间的面积平摊到其他实用空间,北向第三个卧室能做到和主卧一样约3.3的面宽,干湿分离至少减少一半的抢卫生间的游戏。

厨房也能两人同时操作,空间四平八稳,空间尺度够得上大10个平方的99方,真不错。

|PART 4|

需求端来说,有大量的人会在一定的人生起步阶段仅仅小户型就足够了。

看看寸土寸金的日本、香港核心区89㎡不是豪宅也是高端住宅就明白,在城市化进程固化后,大量增加供应是不现实的。

杭州供应不足的毛病用小户型来解,或许很有必要,特别是针对无房、人才的红盘、热盘的未科、勾庄、大江东……急需小户型的开闸缓解需求的高负荷。

应该明白限价挤压是短时权宜之计,大量老破小没有学区支撑,也完全起不到调节市场的作用。

对于开发企业来说小户型没啥好处的理由无非是:碎片化设计不好处理;

理由二:户型小套数多,相应的公摊会大,梯控、配套、建安成本反而增加了;

理由三:限价时代,总利润恒定,小户型套数多,对应的销售人员配置、人均营销推广费用会增加,我大户型能卖掉,花这些得不偿失。

理由四:家庭名下首套房屋小于等于90的,契税税率按1.0优惠,在疯狂的市场上也不是关注的重点。

但并不是危言耸听的一点是,当杭州的中坚力量或平均水平端的购房阶层,跟不上房价上涨的幅度,那么户型向上的动力也就丧失了。

这就是我们为什么说18万的上品是透支未来,很简单,眼下的杭州的城市级别或者说富豪阶层虹吸能力并没有上海这么大,能在更高级别城市用同样价格买更高价值的资产,为什么还选择低级别的城市,明显没说服力。

这些,或许在我们理性购房拒绝浪费成为主流,在曾经在杭州短暂实施的90/70,放松拓展空间,投机在高利率时代、二手房调控倒挂缩水等政策面前,这些担忧都会土崩瓦解。

让杭州爱你和你爱杭州都成为顺理成章,让城市吸引力成为推动城市发展原动力,才是大辟天下寒士俱欢颜,人人叫好的好政策,89房至少需求和技术层面没问题。

以下是部分在售89㎡三房户型:

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