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花都第一村获“集转国”批复!天量回迁房入市,能镇住房价?

2021-07-13 07:00:18 作者:发梢琴音 浏览次数:15 字号: T T T

总有一种声音,“广州的天量旧改供应,能镇住房价”。

这里的“供应”一般指的是融资地块的商品房,假若再加上村民回迁房,将对广州房价有什么影响?

近日,横潭村第六经济社成功完成“集转国”,标志着花都区首宗旧村庄改造项目取得用地批复。

花都第一村获“集转国”批复!天量回迁房入市,能镇住房价?

与此同时,有消息称黄埔第一个城中村改造项目——线坑村,其回迁房线坑花园近日也可集中办理国有房产证。

这意味着,未来满足限售条件后,将有大批线坑花园的房源流通市面。

提一下,线坑村的融资商品房——新福港鼎峰,二手放盘价最高已突破“7字头”,未来在回迁房的冲击下,会不会回落?

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新福港鼎峰 图源:广州乐居

01花都“第一村”安置房未来可流通

看回横潭村,其不止是花都“集转国“第一村,还是花都首个公开招标的项目。
其对于花都而言意义重大,为后续其他旧改项目提供了示范。
横潭村,位于花都滨水新城板块,东至新街河公园,西侧靠近田美河,距离区政府约5.5公里、广州北站约2公里、白云机场约10公里,位置优越。

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按照此前规划,融资区将打造6栋14-31层的住宅,复建区共规划4栋14-30层的住宅,并设有幼儿园、少年宫、商业设施等。
通过“集转国”,未来10栋住宅楼都可在市场上进行买卖,供应不小。
值得一提的是,尽管同在一个项目,但一线亲水的位置都留给了融资商品房,未来景观上的差异或带来一定价差。

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横潭村,早在2016年已通过改造意愿表决,在2019年成功牵手时代中国,目前复建区正施工中。
按照目前进度来看,第一批回迁房最快能在明年交付。

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横潭村改造效果图

02如何实现“集转国”?

旧改,帮助村民改善生活环境、品质;“集转国”,则利于帮助村民实现财富升值。

所以总体来看,“集转国”对于村民来说是利大于弊的。

但也并非所有村都能“集转国”,这里就需要弄清集体建设用地与国有建设用地之间的区别,以及两者转换的条件。

集体建设用地

指乡村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。

这类土地,现阶段只能通过集体内部流转,不能上市交易流转。

国有建设用地

指建造建筑物和构筑物的土地,包括城市住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地和军事设施用地等所有权为国家的土地。

村民在补缴一定的出让土地金后,即可获得国有房产证,可以进行自由交易。

特别提醒,“集转国”需要通过召开本村集体经济组织成员大会,获2/3以上人员同意后,才可以进行。

像是已经改造完成的旧村中,杨箕、猎德、林和村的复建住宅和集体物业用地都保留集体性质。
后来改造的琶洲村,则已有部分安置房的用地性质转为国有用地,现已流通市场。

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琶洲村 图源:保利城市更新

广州市规划和自然资源局显示,目前已有多个改造中的旧村通过了“集转国”的批复。
其中包括了暹岗村、茅岗村、小坪村、陈田村等,其孵化出的商品房项目,都是/将是广州新房市场中的人气大盘。
由此可见,未来将会有越来越多回迁安置房,“合法合规”地冲击新房市场。

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图源:广州市规划和自然资源局

03为什么允许安置房入市?

为什么安置房能获批上市?从最新的《广州市城市更新条例》可以找到答案。
广州旧改要立法,这件事已是板上钉钉。
尽管目前还是征求意见阶段,不过上层意志已基本明确,《意见稿》中多次提及“强化多方主体权益保障”,其中就包含了保障村民的合法权益,妥善处理群众利益诉求。

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旧改已是大势所趋,释放大量土地,满足新时代下城市的产业建设、住宅供应等。

但这过程中,减少了大量村集体用地,这意味着村民的出租收入减少。

而通过“集转国”,则可增加安置房的金融属性与市场流通性,利于增加村民日后收益,只要不涉及房屋权属交易,村民就不需补缴土地出让金。

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冼村部分回迁房已获“集转国”批复
事实上,从近年发布的政策来看,官方是鼓励各村“集转国”的。
2019年,广东省自然资源厅发布了《关于以“三旧”改造为战略抓手推动新旧动能转换提升城市发展水平的通知》。
文件提出:加快城中村改造,优先将村民愿意转为国有建设用地的旧村庄纳入年度改造计划。

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04广州猛改300条村,对房价影响几何?

回迁房入市,对房价有没有影响?

答案是肯定的。零星几条村或许难掀起水花,但400条村就应另当别论了,堪称天量供应。

去年8月,广州出台了《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》。

按照工作计划,广州未来三年推动83条村、五年推动183条村、十年将推动约400条村的改造。

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图源:《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》

不过,回迁房批量入市,对于房价的影响,也没有网传的那样夸张。
首先,各村改造进度不同。
快的可能两三年,慢的或需十多年,因此这400条村的回迁房并非同一时间流入市面,影响力大幅减少。
其次,可以流通不代表要流通。
毕竟不是所有村民都是“大户人家”,能拥有多套闲置的房源。一套自住,一套留给子女,一套出租,其实已所剩无几。

以琶洲新村为例,目前在二手房平台只有一套房源在售,近90天也没有房源成交。

花都第一村获“集转国”批复!天量回迁房入市,能镇住房价?

图源:贝壳找房
第三,同地段,也有品质差异。
一般来说,一个旧改项目的安置房,无论是小区质量、外立面、选料上,都稍逊色于商品房。
因此,即便安置房流通市面,价格也比商品房低了三四成,更适合刚需上车,安全性也比现在市面上的“回迁指标”高很多。
看回上面的琶洲,安置房放盘价5.3万/m²,商品房最高已达15万/m²,价差足足有三倍之多。
二者定位不一样,客群也不一样,对于商品房的房价影响也不太大。

花都第一村获“集转国”批复!天量回迁房入市,能镇住房价?

图源:贝壳找房
不过各位村民无需灰心,从握手楼住进商品房,居住环境、居住体验其实已经提升不少。

现在还能“持证待售”,资产配置多了一种选择,未尝不是一种好事。
最主要是,安置房的出售与出租价格,也会跟着市场的平稳上涨,收益也不会太差。
最后,对于回迁房入市,你有什么看法?

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