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这个城市半年卖房20万套,长三角下一个暴涨时机出现了?

2021-07-07 08:45:26 作者:观察之声 浏览次数:47 字号: T T T

新房及二手房成交数据上行、开发商拿地供地节奏加快……2021年上半年,长三角各地楼市已基本摆脱疫情带来的影响,活跃度大大提升。

据数据统计,长三角区域市场规模维持高位,商品住宅成交面积同比增长57%,比疫前2019年同期还增长了54%。南京新房、二手房表现强劲,杭州、苏州、芜湖等地刚需改善需求集中释放。

今天,介绍就以长三角重点城市2021半年度土拍、政策、利率以及新房、二手房成交等数据表现来对这个片区的房地产行情探究一二。

01新房“量价齐升”

杭州成交10万套,南京房价暴涨19.2%

从新房市场来看,杭州、南京表现强势。杭州新房成交104696套位居长三角第一,南京69116套位居第二,宁波68928套位居第三。

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长三角热点城市新房成交排行榜

在统计数据中,杭州新房成交量最高,达到104696套,为近5年同比新高,成交均价也达到35432元/㎡

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杭州近5年新房成交走势

这两年,随着越来越多的人才涌入杭州,再加上对于人才的购房优惠政策,让更多人选择留在杭州。因此,新房成交量也是在不断的攀升中。

表现亮眼还有南京,据不完全统计,上半年南京开盘341次,新房、二手房成交量均接近7万套,比2020年同期分别上涨86%、36%,新房的成交量创2017年以来新高。

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南京近5年住宅成交量价走势

这与上半年南京放宽了距主城区较远的4个区的落户限制、购房需求上涨等因素有关。

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房价方面,南京2021年上半年整体均价为30468元/米,较去年25553元/平米,同比增长19.2%。

2021上半年,南京各个区域相继提升首付,更有不少楼盘直接3成到8成,来了个大跃进,买房门槛抬升明显,紧随其后的是南京小弟马鞍山,涨幅也在19%左右。

新加入长三角的合肥,表现比较平稳。据数据统计,2021半年度合肥共成交31589套,具体到各个月份来看,合肥1-6月份成交波动非常大。

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合肥上半年新房成交走势图

探究其原因在4.6合肥新政八条发布,对市场影响重大,住宅成交量直接腰斩。

02二手房“指”高气昂

上海半年成交16万套,5.3万/㎡领跑长三角

据百城价格指数对全国100个城市二手住宅的调查数据显示,长三角区域市场表现依旧活跃,上海、马鞍山等二手住宅价格环比涨幅居前列。

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长三角热点城市二手房成交排行榜

整体来看,长三角经济圈市场热度长期位居高位,正是由于长三角经济圈具备强劲的人口迁移吸引力。房地产长期看人口,中期看土地、短期看金融,人口结构的变革所带来的就业及居住需求是房地产市场发展的根基。长三角经济圈的经济因素、产业结构等多元化要素形成了对人口流动的拉力,也是带起二手住宅热度的主要力量。

具体到城市来看,上海2021年上半年二手房共成交161802套,挂牌均价53684元/㎡,无论是成交还是价格都是长三角NO.1。

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上海二手房成交套数走势图

值得注意的是,3月份开始,上海执行新房集中供应政策,大大丰富了上海新房市场,在充分的新房供应同时,遏制了二手房量价的上涨空间,让购房者拥有更多的议价空间。

03库存“加速分化”

南京、苏州双双破十万,上海去化不足2个月

二手房库存方面。南京以11万套房源,位居第一,苏州10.8万套位居第二。

上半年成交量最高的上海,二手房库存仅31360套,如果以今年上半年成交量来统计,去化周期不足2个月。

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长三角热点城市二手房库存排行榜

由于二手房市场挂牌量上涨,出现严重的供大于求的现象,直接影响二手房整体价格下跌。

例如宁波出现不少关于“二手房降价甩卖”的帖子,据网友爆料,最近急用钱的宁波房东已经把屠龙刀砍向了自己,这一刀就是105万。

据爆料人讲述,这是一套标价500多万的房子,房东忽然自砍一刀直接400万出手。

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而相对于新房,二手房还有着不会出现延期交房、烂尾等新房期房的风险。所以当二手房价格下降,吸引走大量的购房者,也会对新房市场产生巨大的影响。因此在二手房价格不断下跌的情况下,新房价格势必也会逐渐回落。

04土储“实枪核弹”

长三角热度不减,揽金4千亿

2021年上半年,土地市场供应端发生巨大变革。“两集中”供地新政在2月末重磅出台,被视为继“三道红线”等金融监管措施之后,对土地市场的重要调控举措。

22城土地“集中出让”,改变了行业“游戏规则”。各城市的土地出让节奏被打乱,大多数重点城市3、4月近乎“断供”,受此影响,上半年土地成交规模较去年同期有所收缩。

长三角也不例外,据数据统计,江苏常州、浙江湖州的出让供应同比下滑71%和55%,而浙江金华、嘉兴的出让供应同比增长336%和201%。

具体到成交数据来看,长三角地区成交224宗,揽金4146.18亿元,占全部成交额的39.26%。

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22城集中土拍总金额排行榜

首轮土拍暴露出房企通过“马甲公司”增加拿地概率问题,随着各地相继禁止,这势必引起市场联动效应,预计后续将有更多城市进行跟进严管。

与此同时,“两集中”政策带来拿地容错率降低,资金链偏紧、土储厚度偏薄的极致周转型房企将迎来大考。房地产企业将加速由杠杆主导迈入运营驱动时代,门槛提升、内耗减少,从而减少周期波动,助力行业健康持续发展。

05调控“枪打出头鸟”

限地价、控房价,长三角调控全面升级

2021年上半年,各地“因城施策”、综合施治,以促进房地产市场平稳健康发展。据不完全统计,上半年,湖州、宁波、合肥、嘉兴、绍兴等多地相继升级调控,主要涉及升级“四限”、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。

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长三角热点城市调控政策盘点

总体而言,调控收紧是上半年楼市的一个主旋律。在各地祭出的新一轮强调控之下,合肥、宁波、杭州等热门城市,均已出现降温苗头,尽管房价并没有实质性回调,但市场情绪已经实实在在地由热转冷。

当然,也有一些城市调控力度较为温和,如南通,4月8日被住建部约谈,4月20日紧急出台十条调控举措,但仅限于供应端有所收紧,并未涉及限购、限贷、限售等需求端调节,实难根本性扭转市场预期。

06利率“步步高升”

长三角掀起加息潮,最高上调65个基点

自4月份开始,全国范围内掀起楼市“加息潮”。长三角地区也不例外。杭州、苏州、南京的房贷利率也迎来全面上调!

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长三角热点城市房贷利率盘点

杭州在2021年初利率只要5.2%,5月涨到5.4%,结果1个月不到现在要5.6%了。在半年时间内,首套房利率实现三连涨。

苏州19家银行首套房贷利率最低为LPR+85基点,大部分银行首套首贷利率在5.7%左右,首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点。

五月初,南京大多银行的房贷利率还是首套5.45%,二套5.7%- 5.75%,不到一个月的时间,南京房贷利率大涨至首套房贷利率基本在5.65%- 5.75%左右,二套维持在5.85- 5.95%左右。

利率和额度匹配是房地产调控的重要手段,这是继行政手段后,中央楼市调控的金融轮动政策,从而使贷款逐渐剥离房地产的金融属性。

整体来看“贷款额度越来越紧张、房贷利率会提高、严查经营贷”这三大要点已然成为2021年全国银行对楼市的重点措施。

资金从宽松转而紧张,供求失衡之下,加息就成为了必然选择。更重要的是,在全国来看的话,长三角地区房贷利率水平仍然低于全国平均值,也就是说,房贷利率还有上行空间。

总结

2021年,长三角地区住宅市场均价基本延续稳中有升的态势,自年初以来多地调控政策频频加码以及住房信贷管理持续加强的作用下,3月住宅市场均价小幅回调,4、5月份受到部分热点区域的带动作用下,市场均价持续上涨。预计后期随着调控政策逐渐发酵,市场热度或将有所回落。

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