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专访CBRE严思慧:大湾区规划利好房地产 深圳写字楼需求仍然强劲

2021-05-01 17:38:24 作者:运筹帷幄 浏览次数:70 字号: T T T

4月中旬,CBRE广州分公司总经理严思慧接受了深圳乐居的独家采访,谈及湾区规划与广深联动 等多个热门话题。对备受关注的深圳写字楼空置率等问题也进行详细解答。

这两年,大湾区的利好政策措施密集出台,即使去年疫情带来众多的挑战,大湾区的政策落地也 一直未曾停歇,加上大基建、交通枢纽的建设,加速推进了大湾区的经济发展。 2020年,广州施工面积同比没有太大的变化,而深圳新增的施工面积较2019年增加21%。从大湾 区内地这边九个城市的房地产产值对各自城市GDP的贡献值来看,除了广州、珠海变化不大,其 他城市房地产贡献值同比增加了大约一个点左右。严思慧认为,这说明了房地产虽然仍旧是重要 产业,但其他产业也在发力。另一方面,则说明了房地产在疫情中虽然受到一些影响,但依然是 对GDP贡献值很大的行业之一。

房地产对湾区经济的贡献占比还是保持比较平稳的态势,原因是大湾区的经济发展不依靠房地产 作为引领,更着重于高端服务业与高端制造业的升级与集聚、TOD建设以及人才引进,而这些要 素跟房地产市场发展形成良性循环,共同对经济增长发挥积极作用。

预计随着服务业开放进一步扩大,金融平台在广州落地和发挥作用,服务业对广州办公楼的需求 将持续增长。而深圳战略性新兴产业和未来产业的发展,将带动深圳科技板块办公需求不断放 大。

房地产的发展最终还是要依托包括高端制造业、高端服务业在内的其他产业的蓬勃发展。只有社 会经济整体向好,才会出现更多的消费机会、办公楼租赁需求以及购房需求。在大湾区规划的利 好下,各行各业蓄势待发,经济发展提速将给区内房地产业带来巨大的机会,房地产会是其中最 受惠的产业之一。

根据《规划纲要》对大湾区的定位:“国际一流湾区及充满活力的世界级城市群、具有全球影响 力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业 宜游的优质生活圈。” 可以看出, “国际科技创新中心”建设处于优先位置,聚焦湾区核心城市,《规划纲要》针对三地四城有诸多具体部署, 而各个城市在科技创新领域的合作各有优势,其关键点则在于协同发展、互利共赢。

香港拥有高水平的基础研发能力,随着中央的顶层安排及周密部署。对此,CBRE预计,未来香港 作为内地市场与国际市场联系节点的作用将会得到强化, 借助国际化的金融及服务体系,香港将承担起高增值服务平台、国际人才库和资金池等角色和功能。

广州则要加强和提升科技教育文化中心的功能。作为一座拥有历史底蕴的省会城市,广州拥有非 常丰富的高校及科研机构资源,国际科技合作网络也大多汇聚于此。在大湾区,广州将更加侧重 创新源头、创新总部的使命担当,成为湾区资源配置枢纽、创新活动策源地及新兴产业孵化器。 同时,相对于其他核心城市,广州拥有较为丰富的产业空间载体,为不同阶段的科创企业提供适 宜的发展选择。

深圳作为国家创新型城市,她的优势在于拥有强大的市场基因、产业链条完整以及产业转化过程 中的“深圳速度”。 同时,针对科创产业所需的金融支持,深圳也将持续发力。 例如,大湾区的内地银行与外部创投机构的合作,积极探索金融支持科技发展的多样化业务模式,构建国际化、 跨区域、多元的科技创新投融资体系,建设科技创新的金融支持平台,促进科技成果转化。

从消费经济来看,全国万亿级消费市场将从北京、上海、广州3个城市,扩充到包含深圳在内的8 个城市。预计广州、深圳的消费会加快升级,国内品牌的新设和拓店需求会在广州和深圳持续增 强,这两个城市将会着重于推进品牌的全渠道布局,以及发展多中心化的商圈。

广州将会快速建设延伸市内、跨市轨道交通带来的TOD项目,以及大规模实施的旧城改造项目, 这些都会带来零售物业供应的机会。而深圳将建设成为国际消费中心,吸引聚集高端消费。实物 消费提档升级、汽车消费推动和体育消费领域的发展将带动品牌的扩张。

在严思慧的眼里,大湾区里的各个城市绝对不是“各自为政”、分头行动的,对于大湾区未来的 发展来说,区域一体化建设、城市之间的协同分工合作以及如何去削弱甚至打破行政壁垒,尤其 是香港、澳门如何与广东省内湾区城市进一步从连通走向融合,这才是推动湾区城市群发展更上 一层楼的动能所在,也是让湾区能够区别于其他国内城市群的关键因素。

大湾区制造业的产业结构调整和升级对湾区的未来发展确实非常重要,现在来看珠江口西岸的装 备制造业、珠江口东岸的电子制造业以及大湾区内的新兴战略产业都是未来的发展方向。广深作 为大湾区内的核心城市,今后将致力于发展金融和科创等服务业,支撑大湾区制造业的升级;而 大湾区其他城市的制造能力,完备的产业链,将利于广深科创成果的落地。

“房住不炒”首次写进十四五规划,将成为未来5-15年的长期政策。租购并举、因城施策、平稳 健康发展会是今后的主旋律。地方政府出台政策调控房地产,短期是为房地产降温。严思慧认 为,从长远来讲,也是让深圳、东莞对外来年轻人才更具吸引力,让民众能够安居乐业的重要政 策基础。

当前很多老城区缺少增量可建设用地,新楼供应有限,满足不了企业改善办公,扩张业务的需 求,容易造成产业的外流,所以,通过城市更新,老城区能够焕发新生,可以做到挽留甚至吸引 企业、产业进驻。

按照今年一月广州市住房和城乡建设局印发的《关于广州市城中村改造合作企业引入及退出指引 的通知》,对于位于不同圈层的城市更新单元提出了产业建设量的指引,这在一定程度上将增加 未来的商用物业的供应。若开发商单仅凭一己之力去做城市运营,相信难度会不小。

严思慧指出,城市更新可以效仿英国伦敦、法国巴黎及中国的上海等城市的经验,上海的城市更 新已经从以往的“大拆大建”、“留改拆”的模式,进化到居民、资方、政府共管共治,多元内 涵更新的模式。更多是出于城市可持续发展的目标诉求,政府主导的城市更新在土地资源的约束 下,通过有机更新的方式来协调各方利益。

上海有不少成功的老旧建筑物焕发新生的案例,比如上海外滩历史风貌区、外滩内里街区(第二立 面)、1933以及上海新天地,经过合适的翻新和内容提升,办公楼和商店的租金不输商务区甲级写 字楼及购物中心,让租户和消费者享得到更有特色的体验。所以,城市更新对湾区房地产市场带 来的改变是产品进一步差异化,竞争也更加激烈;但对租户、消费者而言,他们是获益者;对开 发商来说,这其中既带来挑战也孕育了新商机。

有历史底蕴、文化积淀的湾区城市——例如广州,在进行城市更新时,更多要注重对原生产业、 具有本地特色的历史文化和商业优势进行纵向深挖,考虑新旧相结合的模式,让产业与消费的升 级更好地融入原有物业形态。同时,通过政府相关机构、开发商、当地居民、有经验的外部战略 顾问团队多方合作,开发出能造福当地百姓、吸引外来游客的特色项目。

2020年经历疫情,大部分城市的写字楼租金都经历了下跌,深圳也未能幸免。但是从供需两端来 看,深圳写字楼市场的表现仍然可以说是可圈可点。首先是供应端,疫情来势汹汹,但没有阻止 写字楼物业的交付使用,全年新增供应约130万平方米,延续了历史的供应高位。而深圳的写字楼 市场需求量更是领跑四个一线城市,全年录得新增吸纳量共72.2万平方米,全年四个季度表现均 优于其他三个一线城市,特别是在疫情得到有效控制的下半年,市场复苏的态势是很明显的。

需求强劲增长的背后是来自科技和金融两大主力需求行业的快速发展。科技行业受到疫情的影响 较小,文娱等细分行业的科技需求增长迅速,带动相应科技企业的快速发展。科技企业爆发式增 长为2020年深圳写字楼市场办公需求贡献了半壁江山,国内头部科技企业扩张需求明显。金融行 业方面,以银行、证券、保险为主的传统金融企业以及资产管理为主的非传统金融企业继续保持 稳定扩张,为写字楼市场带来约18%的新增租赁需求,整体写字楼市场需求充满活力。

从CBRE的研究报告中就可看出,深圳写字楼市场面临的重要问题在于中短期内市场依然处于高供 应的市场发展阶段,供应压力依然存在。

但在示范区和粤港澳大湾区“双区”政策的推动下,未来来自科技和金融的市场需求将保持稳定 增长,写字楼空置率不会出现飙升的情况,会看到市场将稳步有序的推进。

CBRE就观察到,随着“三条红线”的落地、“土地集中出让”等政策出台,房地产融资逐步收 紧,开发商和业主对重资产的重组意愿增强,市场可售大宗标的去年下半年开始有所增加。CBRE 预计,接下来部分有资金压力的开发商,出售资产或股权的意愿还是会将继续上升。

去年三季度末,在A股和H股上市的内资开发商中,仍有19%处于“三道红线”政策下划定的红 区;而为了达到监管层对债务水平的要求,红区房企共计需要减少超过1,950亿元的有息债务。今

年,预计开发商将通过出售非核心资产、加大股权融资等措施积极降低杠杆,这也为有实力的投 资者提供了资产收购、与开发商设立合资公司和基金平台等等多种投资机会。

世邦魏理仕CBRE是一间拥有200多年历史的跨国公司,经历过两次世界大战、工业革命,仍然屹 立不倒,证明了公司有能力、有资源在复杂多变的时代为客户提供优质和可靠的地产服务。CBRE 进入中国市场也有40年时间了,可以说参与和见证了中国改革开放的成就,未来的五年将是粤港 澳大湾区快速度、高质量发展的五年,公司将会继续重视大湾区的业务发展,持续投资在优秀人 才培养和挖掘方面。

未来的五年,随着大湾区城市建设步伐加快,CBRE将不仅是商业地产咨询顾问,更是城市和区域 发展的合伙人,针对城市更新、TOD发展、城镇产业发展、乡村振兴等等在新时代产生的新需求,CBRE会为包括各地各级政府机构在内的客户提供战略顶层设计、实施路径设计、全球资源嫁 接和实施保障服务的一站式解决方案。

CBRE早在几年前就开始在大湾区构建合作无间的业务平台,面对来自全球各地不同客户的多样需 求,CBRE的初心一直不变,就是为业主、投资者和租户实现资产增值,在千变万化的市场缔造卓 越优势。

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