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调控升级满月!成都新房态势向好二手房降温

2021-04-29 18:54:04 作者:闭月羞花 浏览次数:6 字号: T T T

一个月前,成都出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,楼市调控再次升级,此次升级力度非常大。从土地供应、地价房价品质联动、二手房成交参考、法拍房限购、认房认贷,到金融管控严查贷款,各个方面联动形成城市房地产调控的长效机制,促进楼市健康、平稳发展。

调控升级满月!成都新房态势向好二手房降温▲一图读懂3.22成都楼市调控升级

一个月后,成都市场在严格的调控升级下,市场呈现怎样的真实情况,乐居从四个方面进行梳理。

新房供应对比

3.22调控升级,是成都楼市发展的重大节点。截止4月22日17时,4月发放预售证57张,单是4月22日当天就发放11张预售证。在已发放的175张预售证中,有82张出自3月22日之后。住宅预售拿证数量最多的是远郊,特别是青白江,为远郊绝对的供应大户。目前大成都商品住宅存量约2214万方,按照前3个月去化速度,去化周期约12个月。

调控升级满月!成都新房态势向好二手房降温▲2021年大成都各月住宅预售证发放张数 4月22日17时截止统计

据商品住房购房登记网数据,目前已有建发央玺、天府公园未来城、中建天府公馆、远大中央公园、太阳公元5个项目“网红楼盘”在新政之后触发“3倍熔断”,升级为“5年限售”。这是成都首批“限售5年”楼盘。

2021年以来,大成都共有22个项目登记人数因超准售房源3倍“熔断”,3月22日之后是5个项目触发“熔断”。但2021年截止目前认购率100%的项目有14个,也就是说另外8个盘仍旧进入到顺销环节。比如万科天府锦绣等项目。

新房二手房成交数据

正值传统金三银四购房时节,3.22调控升级后,有两周的新房成交量破五千套。回顾2021年进行到还不足三分之一的时间,就有四周的成交量破五千套了,而整个2020年也只有六周的周成交量上五千套,预计2021年新房成交量会高于2020年,即便是如今的调控政策更加严格的情况下。2021年一季度的成交量已经高于2020年和2019年同期了,虽然去年有疫情原因,但是2021年新房成交的态势一直向好。近三周来,大成都的成交新房套均建筑面积约都在130平米以上。2021年以来,新房的套均建面有进一步增大的趋势。

调控升级满月!成都新房态势向好二手房降温

322调控升级后,二手房成交套数连续三周减少,上周回升。上周二手房成交套数共计927套,环比增加了约13.60%。对比调控升级前,二手房成交曾连续两周破千套。调控后二手房成交有所降温。

调控升级满月!成都新房态势向好二手房降温

严查首付款

3.22调控升级的政策中,涉及一条:调整差别化住房信贷政策;加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

同时认房认贷,提高非首套置业的首付比例:中心城区普通住宅40%,非普通住宅50%。这是对购房者影响最大的两条政策。

半年内转入的资金需核实为家庭自有资金。这是目前明确的标准,同时,多个城市银行已开始加强对借款人资质核查、信贷需求审核、贷款抵押物管理等审核。

对于购房者来说,需在贷款提审前,提供借款人家庭首付款来源近半年流水。对于直系亲属转入的首付,需提供直系亲属近半年流水;若亲属半年前已持有可直接认定;若断续存入的,需核实为合理收入所得。放款前,还需要再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需要提前结清方可发放贷款。同时对于经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名款的贷款不被批准。

“两集中”供地

继2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,全国22个重点城市将实施“两集中”的对住宅用地集中公告、集中供应的土地出让制度后,截至目前,已有15个城市先后发布2021全年供地计划,且部分城市将在4月底迎来首批集中土拍。其中长春已在4月15日集中出让51宗地,广州、沈阳、无锡和重庆四城已明确发布首批集中土拍将于4月底正式开启。

调控升级满月!成都新房态势向好二手房降温▲22城“两集中”供地出让日历

3.22调控升级后,4月1日成都2021年度供地计划发布,14区计划供应商品住宅类用地10500亩。

具体来看,商服用地380公顷,占比8%;工矿仓储用地1015公顷,占比20%;住宅用地1050公顷,占比22%;公共管理与公共服务用地800公顷,占比16%;交通运输用地1600公顷,占比33%;水域及水利设施用地及其他用地30公顷,占比1%。

同时成华区、锦江区、新都区、武侯区、新都区等已发布各区域2021年供地计划和土地资源清单。截至发稿前,成都规划与自然资源局还未发布首批次“双集中”供地宗地详情。乐居将持续关注报道。

3.22楼市调控升级满月,首批“限售5年”楼盘的5个楼面出炉,有高性价比的项目比如远大中央公园,也有主城二环的高端改善项目比如建发央玺。新房成交态势一直向好,二手房成交有所降温。目前处于成都建立二手房价格参考机制的缓冲期,预计在明确了具体楼盘二手房“参考价”之后,个别“过热”小区会进一步去热。严查首付和差别化住房信贷政策下,非首次置业的购房者压力更大。

“两集中”供地将有效抑制高溢价,大房企不可能兼顾每一块地,中小企业可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。对于开发企业来说,“两集中”供地将是对各家房企实力的综合考验。在“三道红线”的限制下,集中供地、集中拿地首先是对企业资金实力、融资能力的大考,其次考验企业对地块和区域发展的研判能力。

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