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3月二手住宅:一手买家转投二手市场,成交环比上涨近5成

2021-04-04 07:40:30 作者:科技新声 浏览次数:76 字号: T T T

2021年3月,广州市二手住宅成交量为15013宗;
环比2月同期环比上涨48.17%;
同比大涨1.68倍,成交再度重回15000宗的高位水平。

3月二手住宅:一手买家转投二手市场,成交环比上涨近5成

价格方面,本月二手网签均价为30878元/平,环比上周基本持平。广州中原研究发展部认为,3月二手市场主要有以下几方面特征:
一手供应放缓,客户转战二手楼市。
据监测显示,春节过后新批预售经历长达17天的“挂零”期.全月仅供应3984套房源,为17年330新政以来“最惨淡”3月。
在市场供应受限、选择性少的情况下,不少客户将购房目光转移至二手楼市。
业主惜售心理减弱,放盘明显积极。
监测显示,目前二手业主供应明显较年前积极,部分热点板块“供不应求”有所改善。
中原录得的新增放盘量较1月增加20%左右,周度新增放盘量重回千套水平以上,广州二手楼市更趋健康、平稳。
放贷时间延长,置换需求减少。
受到信贷环境的收紧的影响,银行放款时间明显被拉长,不少“卖一买一”的置换客户由于回款时间久,直接导致其置换需求有所受限。
01.海珠稳居首位,增城、从化成交领涨
从各区成交情况来看,本月各区成交量环比均呈现明显上升的趋势。

3月二手住宅:一手买家转投二手市场,成交环比上涨近5成

其中,增城、番禺、从化三区涨幅最为明显,三区分别成交1865宗、2054宗、573宗,环比2月同期分别上涨83.2%、54.2%、67.1%。
另外,本月海珠市场需求同样活跃,本月共成交2065宗,环比上涨40.1%,成交排名稳居首位。天河区:珠城持续缺货,改善客户需求减少

本月天河二手网签宗数为1932宗,环比上涨37.9%。
据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区天河北板块、东圃板块等板块成交活跃度较高。
其中东圃板块主力盘以骏景花园、中海康城为主。3月成交均价分别为75226元/平、63441元/平。
另外,据广州中原研究发展部调研了解到,珠江新城板块经历前段时间的快速去化、调价后,楼价同比去年有相对明显的升幅,且业主报价心理亦更为强硬。
因此,目前片区整体处于缺货阶段,“笋盘”未能有效补充,报高价处于僵持,价格高居不下,促使客户整体选择性明显减少,入市热情下降。
加上信贷环境收紧,银行开始审查首付来源,大大打击了不少投资、改善客户的购房行为,从而导致板块交投活跃度不及1月、12月。
据监测显示,珠江新城板块3月新增客户数量、带看量较1月分别净减6.6%、12.5%。
因此,广州中原研究发展部认为,目前广州楼市更趋理性,业主盲目报价只会令盘源处于长时间僵持,客户接受意愿低,合理报价才能使广州楼市更为健康、稳定。
越秀区:学位需求不减,东风东业主调价、反价现象频现

2021年3月,越秀区共成交为1349宗,环比上涨44.3%。
3月一向是学位房需求旺季,不少客户提前置业为孩子入学作准备。越秀区整体需仍保持较高的活跃度。
据广州中原研究发展部监测发现,本月越秀区学位房需求激增;
2021年2月,学位房需求成交占比为18.2%,而2021年3月,越秀区学位房需求成交占比飙升22.6%,环比净增4.40%,较1月净增11.7%。

3月二手住宅:一手买家转投二手市场,成交环比上涨近5成

另外,东风东板块作为越秀强教育板块,一向深受有学位需求的购房客户所重视。
但据调研了解,本月东风东板块盘源稀缺的情况并未改善,市场优质盘源可选择性不多。
多个优质项目如东风广场 锦城花园 君汇世家 金色家园等去化速度较快,相对较“笋”的盘源基本被抢光。
同时,目前板块业主反价、调价现象同样频繁发生。
比如,近期市场成交的一套润粤大厦房源,11月时放盘价仅870万元,但经历7轮调价过后,最后3月份调价、反价至960万元并成交,5个月共上调90万元。
海珠区:需求活跃,成交占比稳步上扬

3月份,海珠区二手住宅网签宗数为2065宗,环比上月上涨40.1%,二手住宅网签均价为41285元/平。
据监测,海珠区二手住宅网签占比出现逐步上升的趋势,2020年8-9月,成交占比仅仅维持在11.6%-11.9%左右的水平。
而进入2021年以来,成交占比已经逐步上升,截至2021年3月,海珠区网签占比已达14.8%,较2020年8月净增3.2%。

3月二手住宅:一手买家转投二手市场,成交环比上涨近5成

广州中原研究发展部认为,海珠区网签占比能保持稳步上升主要原因在于:
一、板块需求轮动。
前段时间天河、越秀等地需求活跃,笋盘去化速度快,盘源紧缺,加上业主调价明显,客户接受意愿低。
促使进入2021年后,置业需求开始涌入海珠区,成交占比稳步上扬。
二、区域一手缺货相当严重。
目前在售盘源基本是体量较小的高端的项目,比如时代大家等。
对于刚需客户而言,区域的二手市场才是较佳选择,促使海珠整体一手需求转至二手楼市。
荔湾区:刚需客户为主,散盘占比提升
2021年3月,荔湾区二手网签价格为36006元/平方米;
共成交为897宗,环比上涨36.1%。
根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路板块整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园,本月成交均价分别为28309元/㎡。
另外,另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月荔湾区散盘房源成交占比出现明显回升。
其中本月散盘房源成交占比为55%,环比净增25%。

3月二手住宅:一手买家转投二手市场,成交环比上涨近5成

据了解,本月荔湾区小区盘源成交占比明显下滑的主要由于信贷环境的收紧,放款时间大幅拉长,加上银行加大审查首付来源,促使不少卖一买一的置换需求有所受限;
同时投资行为被抑制,投机客基本没有生存空间,促使本月购房客户以刚需为主,置换需求明显减少。
白云区:罗冲围供需活跃,机场路板块货源紧缺

3月份,白云区二手住宅网签宗数为1352宗,环比上涨50.2%。
据监测发现,本月白云区成交较旺盛为罗冲围板块,成交均价为32528元/平。
本月罗冲围板块供需两端表现活跃,客户入市热情较高,新增客户数量较2月份净增3成以上。
但需要指出的是,目前板块部分明星盘源优质户型整体价格有明显上涨,比如富力半岛花园部分望江、望花园的户型,二手挂牌价甚至突破4万大关。
另外,据广州中原研究发展部了解到,目前机场路板块“供不应求”情况并未改善,市场仍处于“客多盘少”的情况,比如热点盘云霄楼已处于“无货卖”的境地。
整体板块业主叫价相当强势,反价现象频繁发生,基本不存在议价空间,导致市场有不少报高价的盘源处于长时间僵持的状态。
因此,在目前市场缺货、报高价盘源僵持的情况下,本月机场路板块整体成交虽较春节月有明显回升,但整体活跃度可能不及区域的其它热点板块。
番禺区:祈福板块供需稳定,价格趋于平稳

2021年3月,番禺区共成交为2054宗,环比上涨54.2%。
与其它板块不同的是,本月钟村板块整体供应保持相对高位,业主报价相对合理,部分长时间未能成交的盘源亦有一定降价行为,基本不存在业主反价成交的情况。
目前,板块热销盘祈福新村二手成交均价仅28215元/平,套均230万元/套左右,购房客户接受意愿较高。
另外,据监测,本月祈福新增客户数量环比2月大增1.03倍,带看量环比增加15.1%。
另外,据调研了解到,华南板块整体成交虽较2月份有明显提升,但市场整体交投活跃度不及钟村、市桥等板块。
主要原因在于:
一、板块盘源稀缺,业主叫价相对强势,没有明显的议价、让利空间。
加上板块客户多以置换改善客为主,但近期信贷环境的收紧大大限制了“卖一买一”客户的需求,从而导致整体需求活跃度不及其它板块;
二、3月份,板块一手“日光盘”越秀越秀•和樾府强势加推,不少资金充足的客户转移购买该项目,促使需求略有下滑。
预测:市场将更趋平稳、健康,4月成交或微幅回落

3月整体成交较2月春节月有明显增加,周度成交量连续多周保持上升态势,月度成交量重回15000宗水平。
主要得益于两方面因素:
一方面,一手供应放缓,3月总供应量为2017年以来“最惨淡的3月”,促使不少客户转至二手市场;
另一方面,3月整体楼市调控尚算稳定,市场基本面向好,客户入市热情偏高。
但需要注意的是,信贷环境调控的收紧,放款时间的明显拉长,对于整体购房需求有较大的限制,加上官方是否继续调控尚未明朗。
另外,4月份一手新批若重新提速,或者4月下旬开发商抢跑、备战五一黄金周,届时推盘动作、折扣噱头活动将会增加,二手将面临严重分流的影响。
因此,广州中原研究发展部认为,4月份整体成交或较3月份微幅回落,成交量可能跌落15000宗以下水平,但价格将继续维持平稳状态。

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