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宣传资料上明明有三个飘窗,交付时却少了一个,如何维权?

2021-02-20 08:42:16 作者:与往事干杯 浏览次数:27 字号: T T T

房子无小事。无论是买房卖房,还是住房租房,难免会遇到可大可小的经验盲区。

为了提供更为全面及专业的观点,“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们会以时事评述或案例分析的方式,为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。

当然,如果你有任何与房有关的问题,都可以给我们留言。

开发商为销售房屋,通常会通过多种渠道、多种方式对所开发房屋进行宣传。在各种类型的楼盘中,尤其是期房,因其尚未建设完成,并无实物可供购房人参考,此时宣传资料的描述或是销售人员的讲解就会对购房人买房产生决定性的作用。

但是部分开发商出于自身利益的考量,对于宣传资料或销售人员作出的允诺,或是不予写入《商品房买卖合同》,或是在实际施工或交房过程中不予兑现,购房人满心欢喜地收房时却发现房屋本身或小区配套设施不如人意。

面对开发商这种“言而无信”的行为,购房人应当如何维权?为此我们请来了北京大成律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师,结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

案例

某开发商房产项目在预售阶段印制宣传材料时对该房产的某一户型作出特别说明,明确该户型三个卧室均有飘窗,且宣传材料中绘制的房屋平面图也标注出了飘窗的位置。

购房人小张在看到宣传资料后,觉得该户型的设计很合心意,便与开发商签订了《商品房买卖合同》,约定购买该户型房屋一套,房屋于一年后交付。

到了交房当日,小张却发现开发商当时宣传的“三个卧室均有飘窗”并未实现,房屋内仅两个房间有飘窗,次卧的飘窗被开发商取消了。小张马上向开发商反映,要求解释为何户型内只有两个飘窗,实际情况与宣传资料严重不符。

开发商对此的解释是双方签订的《商品房买卖合同》附了一份房屋平面图的附件,该平面图中的次卧就是没有飘窗的。至于宣传资料只是营销手段而已,最终户型应当以双方签订的《商品房买卖合同》及附件为准。

小张很疑惑,难道宣传资料就对开发商来说就没有任何约束力吗?小张如果想维权应当注意什么?

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开发商的宣传资料是否对开发商没有约束力?

解析:

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

首先,开发商在房屋预售阶段印制的宣传材料已载明案涉户型“三卧均有飘窗”,其中的房屋平面图也标注出该户型三个卧室均有飘窗,说明开发商已对案涉户型飘窗的个数做出了具体明确的允诺。

其次,因飘窗的设计对案涉房屋建筑面积的计算有较大影响,并最终将反映在房屋的总价中,所以飘窗个数对房屋的价格有重大影响。

最后,小张是因心仪该户型的飘窗设计而选择购买案涉房屋,故飘窗的设计对小张是否签署《商品房买卖合同》存在重大影响。

综上,开发商的宣传材料根据司法解释的规定应被认定为要约,其对案涉户型中飘窗个数的允诺应当被认为属于合同内容。

虽然开发商主张应以双方签订的《商品房买卖合同》为准,但在房屋平面图未附加文字说明或相关具体图例,开发商也未主动对户型变化做出特别说明的情况下,小张作为一名欠缺专业知识的一般购房者,是无从得知房屋户型相比宣传材料已经发生变化的。

在这种双方信息不对等的情形下,小张购房时对房屋户型的认知与预期理应得到保护。因此,开发商应当对小张承担违约责任。

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购房人在维权时应注意什么?

解析:

一方面,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,销售广告中的说明与允诺可构成要约并作为合同内容,具有合同拘束力,需满足三个条件:

①开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺;

②说明和允诺具体确定;

③说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

若开发商在宣传资料中仅对自己所开发的楼盘进行的是一般性描述,且描述的内容较为抽象并不直接作用于买卖合同的订立,只要该广告的内容未经双方确定作为合同的组成部分,就无法对开发商产生约束力。

故并非所有宣传资料都能被视为要约,具体情况建议购房人在咨询律师等专业人士后再做判断。

另一方面,对于购房人来说,如果是因销售广告吸引而选择购买房产的,除了前期要向开发商或其销售人员详细了解楼盘实际情况是否与广告宣传一致以外,还应留心收集销售人员或开发商分发的宣传及广告资料,并保存好相关资料,以免时间久远导致开发商早期宣传资料难以收集。

此外,对开发商或其销售人员事先允诺的内容进行录音或要求形成书面材料等工作也是必不可少的。上述事项是为避免后续发生纠纷,购房人缺乏证据证明开发商曾做出的许诺,导致自身合理主张无法得到法院支持。

律师建议

2021年1月1日起正式生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对原司法解释第三条进行了修改。

本次修改主要是为与《民法典》第四百七十三条 “商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约”保持统一。

明确了能够直接构成要约并作为合同内容之一部分的广告和宣传资料的情形,修改了原来“视为”要约和“视为”合同内容的规定,更加明确具体,定性精准,减少了裁判机构的自由裁量空间,强化了商品房广告和宣传资料对开发商的约束力,更好的保障了购房人的合法利益。

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