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金融新政出台首周,地市热度走向如何?

2021-01-12 07:15:18 作者:这一秒我哭了 浏览次数:62 字号: T T T

2020年的最后一天,人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限,此举无疑加强了对房企融资供给端的限制;近期“三条红线”试点扩围的消息又频频传来,又进一步加强了融资需求端的监控。种种迹象表明:2021年房企融资难度进一步提升,这对于企业拿地势必会产生重大影响。新规出台之后的首周,土地市场热度发生了怎样的变化呢?溢价率是否有明显的下降?企业拿地态度是否出现明显转变?

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市场表现:杭州一周成交金额占2020年全年的12%

徐州溢价率达130%

从成交量上来看,断供一月的杭州表现尤为突出,一周土地成交总建面达252万平方米,总成交金额高达289亿元,占2020年全年总成交金额的12%,涉及拱墅、滨江、江干、西湖、萧山、余杭、富阳、临安等多个区域;其次是上海、成都、九江等城市,成交建面均超100万平方米,上海除了黄浦豫园地块以外,其余地块多是租赁住房用地,并且多位于杨浦、闵行、嘉定、临港等区域,均是底价成交。

从市场热度上来看,徐州表现最佳,尽管仅成交2宗地,但溢价率均在120%以上。除徐州外,杭州、嘉兴、宁波、南宁、金华等市场热度也保持较高水平,溢价率均在20%以上。总的来看,房企竞拍的主战场依然集中在长三角区域。

02

高热地块:杭州占据半壁江山

成都、徐州、宁波热度也热度不减

就高热度地块数量来看,近一周有20宗之多,与11、12月周度平均水平相当。从城市分布来看,杭州占比据五成,有10幅之多,其中8幅涉宅地均以最高限价+竞配建成交,溢价率均超29%,另外两宗商办地热度更高,尤其是江干区景芳三堡单元商业地块最热,由滨江集团溢价122.3%夺得,同位于江干区的彭埠单元商业地块由杭州中豪置业溢价60.2%竞得,整体市场热度维持在较高位。

除杭州以外,去年市场表现比较突出的徐州、绍兴、宁波、金华、湖州在新年首周表现也比较突出,均有高溢价地块成交。值得注意的是,成都首周表现颇佳,主城区武侯、金牛、青牛、锦江四宗宅地均以最高限价+竞配建成交,绿城、建发、华发、城投均有落子。

就2021年首周土拍数据来看,房地产金融新政出台之后,市场明显转冷的现象并未出现。尤其是杭州,多宗土地均突破最高限价,滨江更是以122%的超高溢价夺得江干区的一宗商地,市场热度被迅速引燃。当然,并非所有地块都是高溢价成交,部分商业占比较高的涉宅地也是底价成交。由此可见,竞拍热度也是冷热不均的,但区位优越、素质较好的地块仍然备受房企青睐,企业竞拍热情仍然高涨。

03

盈利情况:大部分地块地价依然保持上涨

杭州主城区高热地块盈利堪忧

进一步探究这些高热地块价格变动情况,我们挑选出本周成交的10宗典型高热宅地,将其楼板价与周边同类地块楼板价对比,结果发现:除个别商住地块因为商业占比、配建比重存在较大差异,使得楼板价有所下滑外,绝大多数地块成交之时都刷新了所在板块的单价“天花板”。

其中涨幅最大的地块为徐州经开区陶楼山东侧B地块,经过241轮报价,最终被弘阳地产以总价5.04亿元摘得,成交楼面价8719元/㎡,溢价率122.7%,而周边最近成交的地块为2019年11月金辉竞得的金辉信步兰庭,当时成交楼板价为6008元/平方米,相比之下,本次竞拍地块楼板价涨幅高达45%,目前金辉项目正在热销中,平均售价为14800元/平方米。如果按照这一售价来销售的话,地房比在58%左右,仍然存在一定的盈利空间。

涨幅居于第二位的地块为绍兴上虞区崧厦街道J1号地块,该地块位于上虞区崧厦街道,经过38轮竞价,最终被华鸿嘉信+埃克盛以上限价6.68亿元竞得,楼面价4509元/㎡,溢价率35.0%,竞配建人才住房面积300㎡,近一年该地块周边无含涉宅地成交,可以追溯最近的成交宅地是2018年10月浙江远亚竞得的上虞区崧厦镇J12号地块,成交楼板价为3417元/㎡,比较下来,绍兴这块地的价格涨幅高达32%。按照周边二手房销售价格7500元/平方米测算,地房比为60%,盈利空间并不佳。

涨幅居于第三位的为杭政储出69号,该地块位于拱墅区运河新城板块,性质为纯宅地,最终被万科以上限价40.6亿元竞得,楼板价高达28674元/,溢价率29.7%,竞配自持面积比例为3%,较周边同类地块涨幅达22%。按照规定,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米,按照这一标准测算的话,地房比高达87%,亏损是大概率事件。

不仅如此,本周杭州成交的多宗地地房比均在75%以上,譬如滨江以49亿元上限价摘得的萧山宅地,还有荣盛同样以最高限价43.9亿元摘得的滨江浦乐单元宅地,三地毛坯销售均价均限制在34000元/平方米,实现盈利均比较困难。相比之下,富阳、临安等远郊区域的宅地虽然也溢价成交,但是由于限价相对“宽松”,地房比多在50%左右,盈利保持在较高的水平。

04

2021年整体竞拍热度难再上涨

但优质地块仍将维持激烈竞争

2021年首周恰逢房地产金融新政落地的首次拍地,从市场热度上来看,市场明显走冷的现象并未出现。反而在优质土地的刺激之下,还出现一波土拍小高峰,杭州、徐州、宁波、金华均有超高溢价地块成交,最高限价成交的地块也不在少数。

究其原因,虽然房地产金融新政会对房企的融资环境造成一定的压力,但此次土拍恰逢2021年新年开始,受资金回笼、结算周期等影响,这时候房企资金较为充裕的时期,拍地积极性并未明显回落。值得注意的是,本周内成交量较大,对于市场热度贡献较高的杭州在12月一整月都没有拍地,“断供”一月之后,房企拿地、增加土储的热情大幅提升也是意料之中。

除了2020年末房地产金融新政新规的约束,近日房地产主管部门也是动作不断,近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了去年9月已参与融资新规试点12家房企,亦包括部分去年未参与试点的房企,“三道红线”约束的城市有望扩围,这一政策的落地无疑会对12家之外的踩线房企带动重创,种种迹象均透露出主管部门对房地产全行业的整改决心。

整体来看,2021年房地产政策偏紧仍是大势所趋,特别是房地产金融监管环境预计将长期收紧,企业拿地态度将会更加谨慎,全年土地市场热度大概率难再上涨。当然,热点城市区位好、配套价的稀缺优质地块,依然是房企关注的重点,譬如本周上海虹口北外滩区域挂出的2宗优质地块,势必会引起房企的一番激烈抢夺;长久来看,这些稀缺优质土地的竞争热度仍会延续高位。

克而瑞研究中心

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