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为啥有些“鬼城”,房价成了全市最高

2020-09-14 07:59:45 作者:经纶济世 浏览次数:52 字号: T T T

随着中国城镇化的狂飙突进,各地涌现出的“鬼城”,一度成为中国楼市的一大伤疤。

然而现在回过头来看,也有一些“鬼城”被搞活了,成为新城新区的典范。

第一财经最近有篇报道很有意思,标题是这样的:

文章写了郑州郑东新区、贵阳观山湖区、昆明呈贡新区等三个案例,这三个新区曾经因为超前建设、空置率过高,一度被媒体称为“鬼城”、“空城”,特别是郑东新区,曾被媒体调侃为“全国最大鬼城”。

然而如今,这三大“鬼城”全部逆袭了:

据第一财经报道,郑东新区2019年GDP为1139.63亿元,跃居全市第2位,入驻人口达150万。

贝壳网数据显示,目前郑东新区是郑州房价最高的区,一手房单价大多在每平方米3.5万元左右,二手房均价也超过2万,而原来的市中心才1.3万元左右,价差拉得非常大。

在贵阳,观山湖区同样是全市最具活力的新区,2019年GDP增长10.7%;固定资产投资增长10%,增速排名全市第一;规模以上工业增加值增长123.3%,增速排名全市第一;一般公共预算收入完成53.8亿元,增长6.7%,总量排名全市第一。

房价方面,观山湖区同样是全市的制高点,二手房均价达到1.1万,也明显超过贵阳原来的市中心。

2012年时,贵阳老城区房价不到6000元/平方米,观山湖区不到5000元,但如今观山湖区一手房已达到15000~16000元,而老城区的次新房普遍才八九千,和观山湖区的差距很大。

也就是说,8年时间,观山湖区这个“鬼城”的房价涨了近三倍,远远超过贵阳的平均水平。

昆明呈贡新区的情况也类似。2010年,呈贡被外界评价为“这是一座用巨额资金堆起来的空城”。但没过几年,情况就发生了变化。

2013年地铁1号线南段开通后,呈贡与昆明市中心联系度直线盘升。2016年,位于呈贡的高铁昆明南站投入使用。随着地铁、高铁双“轨”开通,呈贡渐渐摘掉了“空城”的帽子,实现了从“空城”到“轨城”的蜕变。

回答本文的主题,为啥有些“鬼城”,房价成了全市最高?我的看法是这样的:

观察这三个逆袭的“鬼城”,都有一个共同点,那就是全部全位于省会城市,而省会城市在全省就是“抽水机”的角色,人口和产业绝对是净流入状态,所以这类“鬼城”可变性很强,是可以靠增量人口填满的。

而且,这些“鬼城”和老城区的距离都很恰当,一般都在10到20公里之间,这个距离其实很近,老城区的资源比较容易导入。

我们之前统计过各大城市的通勤半径,《中国城市“通勤半径”排名:买房的边界值都在这了》,发现中国绝大多数城市的极限半径就是20到40公里之间。所以,以上三个“鬼城”都处在很安全的通勤区间。

另外还有一点很重要,这些逆袭的“鬼城”,当地政府都注入了不少行政资源。为了支持新区开发,河南省政府搬迁了郑东新区,贵阳市政府搬到了观山湖区,昆明市政府也搬到呈贡新区,还在当地修建了高铁站和大学城。

所以,为了开发新区,这些城市的政府都是义无反顾、下了血本的,连政府大楼都搬过去了。像这样的“鬼城”,规划和建设超前一点很正常,但绝对不能叫“鬼城”。下次遇到这类让政府舍得下血本的“鬼城”,啥也别问,买就对了。

但是请注意,其他那些“鬼城”,如果不在人口净流入的大城市,或者是离母城太远且没有注入真金白银的高等级资源,就要警惕了。

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