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一场土拍的思考:沸点到冰点,距离并不远!

2021-09-01 18:35:25 作者:大狮子爱吃肉 浏览次数:87 字号: T T T

“史诗级坍塌!”

“真是一个惨字了得!”

“撕下三四线城市房地产下行的面纱!”

……

瞧瞧这标题,不点开看看恐怕都忍不住。

这是南阳“8.26”土地集中出让高流拍后,一些自媒体刊出的文章。

一场土拍的思考:沸点到冰点,距离并不远!

流拍之多,让人意外

8月26日至27日,南阳集中出让18宗地块,其中13宗是住宅用地,仅3宗成交,7宗流拍,另3宗终止和中止。

特别是26日出让的7宗住宅类地块,1宗也没有成交。

首次集中出让,多数地块却遭遇尴尬,这让方方面面都始料不及。也与此前溢价高起、地王频出的土拍结果形成很大反差。

一场土拍的思考:沸点到冰点,距离并不远!8月26日-27日南阳住宅用地出让结果汇总

其实也很正常,在全国重建楼市新秩序的大形势下,多数房企资金吃紧,无力再负债扩张,拿地的积极性大打折扣。尤其是一线大牌房企,对既没进“都市圈”也未入“城市群”的三四线城市已开启战略收缩。

而这次南阳集中出让土地,一下子拿出了13宗住宅类地块,面积1200多亩,起始价38.6亿,体量的确不小。虽然大部分流拍了,但也进账了10亿多元,也不算少。

如果是在楼市上行期,大概率会出现群雄逐鹿、烈火烹油的阵势。但铿锵激昂的往昔正挥手向我们作别。

这次土拍的“坍塌”,未必不是好事。起码给多年“高烧”的南阳楼市泼了一盆冷水。

曾经是帝乡,当今出地王

南阳,东汉光武帝刘秀的发迹之地,故有“南都”、“帝乡”之称。

可能是沾了帝王之气,南阳地气很旺,地王也就多了起来。

南阳是一个人口大市,常住人口近千万。庞大的人口规模,吸引了不少大牌房企跑来攻城略地,本土开发商更是雄心勃起。尤其在土拍上,一轮又一轮的厮杀混战,让南阳的地王不断涌现,也快速推高了当地的房价。

——2019年6月13日,经过180轮竞拍,位于南阳东站附近的G2018-53的地块以984万元/亩成交,折合楼面价6708元/平方米,溢价275.7%。

——2019年6月21日,这一天诞生了2个地王。位于宛城区的G2019-27、G2019-28两宗地块,分别拍出了1153万/亩、1108.14万/亩的天价。至此,南阳继郑州、洛阳之后,也晋级为千万/亩级别的城市。

——2020年7月14日,经过300多轮竞价,位于南阳杜诗路的G2020—17号地块从366.6万/亩的起拍价拉升到1186万/亩成交,折合楼面价5084元/平方米,综合溢价率高达223.6%。

据中国房价行情网显示的数据,2021年7月,南阳市区新房均价9918元/平,仅排在郑州和洛阳之后。如果这个数据准确的话,那么南阳距洛阳的房价仅差一步之遥,距迈进每平米万元大关也仅欠临门一脚。

一场土拍的思考:沸点到冰点,距离并不远!一场土拍的思考

房价高,居民收入并不算高

南阳的房价位于河南第三,南阳的GDP也位居河南第三,GDP与房价看似也挺般配。

但细看以下数据就让人心里不得劲了。

2020年南阳市部分经济指标在全省的排位是:

人均GDP:40432元,全省第16位。

居民人均可支配收入:23481元,全省第12位。

居民人均消费支出:14862元,全省第11位。

显然,对于南阳的普通居民来说,等于是拿着全省中下水平的收入,承受着全省中上水平的房价。

一场土拍的思考:沸点到冰点,距离并不远!一场土拍的思考

一场土拍的思考:沸点到冰点,距离并不远!一场土拍的思考

与隔壁邻居平顶山相比,虽然人家的GDP没有南阳高,但2020年居民人均收入24929元,比南阳高6.17%。而人家市区新房均价才6550元/平,比南阳低32.95%。对于两座城市的购房者来说,所承受的压差不是一般的大。

南阳是一个人口外流城市,因为南阳的工业底子较薄。2020年南阳三次产业结构比为16.6:32.1:51.3。南阳的服务业发展较好,但农业占比较高,工业相对不足。工业规模与人口规模不太相配,则会带来就业、收入、发展后劲等一系列的问题。说到底,南阳仍是一个农业大市。

前几年有个流行词——逃离北上广,为什么要逃离?奋斗一辈子,也买不起一套房子。

这几年,当南阳的房价猛追郑州,直逼洛阳,南阳的地域优势就大大降低了。

到郑州购房的居民已经不少了,如果房价再这样涨下去,客观上讲,这是在往外赶人呀。

洛阳,早已不是当年的京城。南阳,也不能再把自己当南都。

稳房价,机会来了

近几年,南阳经济的快速发展有目共睹,特别在城市框架拉大、基础设施完善、市容市貌改变、重点项目投入等方面成效卓著,这与房地产的拉动也无不关系。据网上的信息,2020年南阳土地出让金收入达124亿,辗压省内多个兄弟城市。

但房地产带来的负面效应,相信南阳上上下下也深有体会,“烂尾楼之都”的称谓曾让南阳备受屈辱。

今年6月,中国人民银行党委书记郭树清在一次论坛上曾警告,“凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价”。这是从国家层面来看待房地产的问题了。

事实上,对房地产“过度依赖”的城市普遍存在,关键是如何能尽早地摆脱“过度依赖”?

9月起,南阳将进入为期三年的“四改一拆”时代。据说可腾出用地面积14.06万亩,其中商住用地面积39376亩。

如此大的商住用地面积,为上规模的建设保障住房提供了可能性,也为平抑高起的房价提供了难得的机遇。

试想,如果借这次“四改一拆”,能在市城区甚至繁华地段建起一定规模的公租房或价格较低的共有产权住房,将来必定会分流相当一部分挤在商品房这条道上的购房客,商品房的价格还有底气再普遍大幅攀升吗?

让商品房解决改善居住需求,让保障房解决低收入刚需人群的需求,逐步实现两条腿走路,这也是政策所要求的,也是每个城市应努力的。

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